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渤某某、惠州某有限公司等房屋买卖合同纠纷一审判决书
惠州市惠阳区人民法院（2024）粤1303民初2361号2024年05月15日房屋买卖合同纠纷
审判人：李幸
原网文书
案情特征词：停工 | 按揭贷款 | 交通费 | 合同解除 | 借款合同 | 抵押 | 逾期交付 | 担保贷款 | 利息 | 本息
原告：任某，男，汉族，1985年4月14日出生，住址广东省深圳市南山区，公民身份号码XXX。
委托诉讼代理人：刘某，系原告妻子。
被告：惠州市某乙有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区，统一社会信用代码914413xxxxxxxxxxxx。
法定代表人：赵某。
第三人：某有限公司广州分行，住所地广州市天河区，统一社会信用代码914401xxxxxxxxxxxx。
负责人：陈某。
原告任某与被告惠州市某乙有限公司（以下简称某公司）、某某有限公司广州分行（以下简称某广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告任某与被告惠州市某乙有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2021）00002800）；2、请求判令被告惠州市某乙有限公司向原告任某返还已支付的购房首付款679953元及利息75262.30元（利率按中国人民银行公布的2021年1月贷款基准利率3.85％的1.5倍，自2021年1月15日起计算至款项清偿之日止）；3、请求判令被告惠州市某乙有限公司向原告任某支付已还房款贷款本息202854.64元；4、请求判令被告补偿原告因延期交房多次异地往返交通费约500元；5、请求判令被告惠州市某乙有限公司向原告任某支付逾期交付违约金26400元（同地段同类房屋租金标准确定，暂计至2023年12月18日2200元／月×12月=26400元，依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）；6、判令被告惠州市某乙有限公司向原告任某返还已支付办证费80元、契税7052元、维修基金8980元，本项合计16112元；7、判令解除原告任某与某某有限公司广州分行签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：CMN010169991）；8、判令《个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：CMN010169991）中剩余债务的还款义务由被告惠州市某乙有限公司向某某有限公司广州分行承担：9、确认原告已付房款和已还贷款本息的返还价款请求权优于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；10、本案的诉讼费用由被告惠州市某乙有限公司承担。事实和理由：2021年01月27日，原告与被告惠州市某乙有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：惠阳（2021）00002800），约定原告向被告惠州市某乙有限公司购买位于惠州市惠阳区的房屋，房屋单价为每平米19145.28元，总价款为2249953元，原告依约支付了首期购房款679953元及买卖合同服务费8980元。2021年2月3日，原告与某某有限公司广州分行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：CMN010169991），约定原告向某渤海银行股份借款1570000元支付给被告惠州市某乙有限公司。截止至2023年12月18日，原告共还款本息合计202854.64元。根据合同约定交房时间为2022年12月31日，但原告至2022年12月31日未收到交付通知书，到达交房日期才发现现场处于停工状态，售楼处空无一人，电话无人接听，联系不到被告方。2023年1月9日经住建局协调，建设单位、总承包单位、监理单位及业主才坐在一起开了协调会议。通过会议了解，施工方由于疫情及与被告方资金问题已于2022年3月开始停工，被告方承诺2023年3月1日正式复工，2023年12月31日交房，并建立“天著春秋园保交付”微信群。承诺复工后出具延期报告，并向群内发进度图片。但至今仍未出具延期报告，也未向该群发进度图片，首付发票也未开具。经现场勘查，目前施工人数极少，距离交付遥遥无期。被告惠州市某乙有限公司已构成严重违约。而购房合同与借款合同基于紧密关联的法律事实产生，同时也会基于紧密关联的法律事实被解除，两者的成立和解除具有高度一致性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予作为担保权人的银行在解除购房合同案件中关于请求解除贷款合同的独立请求权，因此在法理上，出于尽量化解纠纷、减少当事人诉累的立场，买受人在解除购房合同案件同时申请解除原贷款合同的，应在同一案件中一并处理。因此，被告应当向原告返还收受的房款及原告已向银行支付的贷款本息，同时向银行承担购房贷款合同项下的剩余付款义务。为维护原告的合法权益和避免当事人诉累，向法院依法起诉，望判如所请。
被告惠州市某乙有限公司未答辩。
某某有限公司广州分行意见，请求法院依法驳回被答辩人解除与答辩人按揭贷款合同的诉求。1、本案的商品房买卖合同与按揭贷款合同虽然存在前后的关联性，但是这两个合同的法律关系是独立的，前者是买卖合同关系，后者是按揭贷款合同关系。且依据答辩人与被答辩人签署的按揭贷款合同第3条第10款的约定，被答辩人不得以与任何第三方的纠纷为理由影响其在按揭贷款合同项下义务的履行。因此，被答辩人因与被告的商品房买卖合同纠纷请求解除与答辩人的按揭贷款合同违反了法理及借款合同的约定。2、退一步说，即便依据最高人民法院发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》可判令解除按揭贷款合同，但该解释也并未明确按揭贷款合同解除后，被答辩人可以不再负担归还贷款的义务。依据《民法典》相关规定，合同解除并不影响当事人要求赔偿损失的权利。被答辩人仍应负担归还贷款的义务。因此，在被告未全部清偿银行贷款本息前，即使按揭贷款合同被解除，答辩人的主债权也并未消灭，被答辩人和被告对该债务均负有偿还的义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院经审理认定事实如下：2021年1月27日，原告任某与被告某公司签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2021）00002800】（以下简称买卖合同），约定原告任某购买被告某公司位于惠州市惠阳区的房屋，商品房总价款为人民币2249953元。《买卖合同》第七条第（一）款约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币5万元，定金于本合同签订时抵作商品房价款。”第七条第（二）款约定：“买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2021年1月19日前支付首期房价款人民币679953元，余款人民币1570000元向相关商业银行申请贷款支付。”第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2022年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条第1项约定：“（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0％向买受人支付违约金。”2023年1月9日，施工总承包方冯某在“天著春秋园-保交付”微信群聊中称，已向天著春秋园业主罗某等人告知项目未完成工程量情况、预计完工时间、停工原因及复工复产进展。2023年3月17日，被告某公司（建设单位）、广东某有限公司（监理单位）、惠州市某甲有限公司（施工单位）签订《建设工程复工申请报告》，报告载明本项目在2023年3月13日已经整顿完成，、2栋、地下室、商业项目已具备复工的条件，因此申请复工。监理单位验收情况为复工问题已整改完成。原告提供的照片显示，案涉项目尚未完工。
原告已付款的情况：（1）原告任某分别于2021年1月3日、2021年1月8日、2021年1月15日向被告某公司支付50000元、337086元、292867元，合计已付首付款679953元。2021年1月23日原告向惠州某有限公司支付8980元，备注天著春秋任某；2021年1月19日向惠州市惠阳区所支付7052元。备注惠阳物维；2021年1月19日向被告某公司支付办证费80元。原告陈述上述8980元、7052元均是在案涉房产售楼处扫码支付。（2）2021年2月3日，原告任某（借款人、抵押人）与某某广州分行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：CMN010169991），约定原告任某向某广州分行申请个人一手房按揭贷款，贷款本金为人民币1570000元，贷款期限自2021年2月3日至2051年2月3日，还款方式采用等额本息还款，贷款利率按贷款人执行的最近一期相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，采用加减基点方式确定最终执行利率，以原告购买的案涉房屋作为贷款抵押。合同签订后，原告按期还款，自2021年7月10日至2023年12月18日，原告共还款202854.64元。
本院认为，原告任某与某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及与某广州分行签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力，各方均应按约履行。原告支付首期购房款后，被告未在合同约定的期限内交房，至今仍未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案证明文件，构成根本违约，原告诉请解除签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告某公司应当向原告任某返还已付首期购房款679953元及办证费80元，并自原告任某向被告某公司支付完毕该款项之日即2021年1月15日起至款项返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付资金占用期间的利息。被告某公司应向原告退还办证费80元和其他费用8980元。因案涉维修基金7052元，根据转账记录，原告已支付给惠州市惠阳区房产管理局物业管理所而非由本案被告某公司收取，故原告主张被告某公司退还维修基金7052元的诉请，本院不予支持。购房合同解除后，原告应协助被告某公司解除案涉房屋的的合同注销备案登记和预告登记注销手续。
关于《个人一手房按揭抵押借款合同》的解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”及第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，原告要求解除与某某广州分行签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》依法有据，予以准许。解除案涉抵押借款合同后，被告某公司应向原告返还至2023年12月18日已偿还给某广州分行的贷款本息202854.64元以及至判决生效前偿还的本息（具体金额以某某广州分行信贷系统数据为准），同时，应由被告某公司向某广州分行偿还余下的贷款本息，某广州分行应向原告出具贷款结清证明。
关于逾期交付违约金、交通费、优先受偿权的问题，涉案《商品房买卖合同（预售）》经解除后，合同已经实际不再履行，不存在逾期交付问题。且原告已经诉请资金占用期间的利息，可以弥补其合同解除产生的损失，再行主张逾期交付违约金，于法无据，本院不予支持。对于交通费，因案涉购房合同违约条款未包含该项费用且原告也未提供交通费用支出凭证，故对交通费的主张，本院不予支持。关于原告任某主张的优先受偿权，于法无据，本院不予支持。
被告惠州市某乙有限公司、某某广州分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其质证、辩论权利，依法以缺席论处。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告任某与被告惠州市某乙有限公司在2021年1月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2021）00002800】；
二、解除原告任某与某某有限公司广州分行签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：CMN010169991）；
三、被告惠州市某乙有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告任某返还已付首期购房款679953元及资金占用利息（以679953元为基数，自2021年1月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至款项返还完毕之日止）；
四、被告惠州市某乙有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告任某返还截止至2023年12月18日原告任某已偿还某某有限公司广州分行的贷款本息202854.64元以及至判决生效前偿还的本息（具体金额以某某有限公司广州分行信贷系统数据为准）；
五、被告惠州市某乙有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向某某有限公司广州分行偿还涉案房产的剩余贷款本息；
六、被告惠州市某乙有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告任某返还办证费80元及其他费用8980元；
七、驳回原告任某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13810元，由被告惠州市某乙有限公司负担。原告任某已预交的13810元，本院予以退回。被告惠州市某乙有限公司于判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的诉讼费，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判员 李 幸
二〇二四年五月十五日
法官助理 曹 浩
书 记员 尹灿星