【律师分析】
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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)第二条“ 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁合同按合同无效处理，但承租人仍应当按双方约定的租金标准支付占有使用费、水电、物业费等费用。
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余某华、刘某红用益物权纠纷民事一审民事判决书
深圳市宝安区人民法院（2023）粤0306民初19596号2024年04月20日合同纠纷
审判人：宋巧仙
原网文书
案情特征词：占有使用费 | 通知书 | 承包经营 | 承包合同 | 合同关系 | 收回 | 没收 | 押金 | 水电费 | 承包费
原告：余某华，男，1969年11月3日出生，汉族，住江西省樟树市。
委托诉讼代理人：李恒，上海数科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莹，上海数科（深圳）律师事务所实习律师。
被告：刘某红，男，1979年7月20日出生，汉族，住湖北省监利县。
原告余某华与被告刘某红承包经营合同纠纷一案，本院于2023年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余某华及其委托诉讼代理人李恒到庭参加诉讼。被告刘某红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告余某华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告余某华与被告刘某红于2022年7月11日签订的《包子店承包经营合同》，合同标的额为人民币（以下币种同）72000元；2、判令被告刘某红向原告余某华支付2022年10月、11月、12月承包费共计18000元；3、判令被告刘某红向原告余某华支付店铺租金24094元；4、判令被告刘某红向原告余某华支付违约金21600元；5、判令被告刘某红向原告余某华支付押金10000元；6、本案诉讼费用由被告刘某红承担。以上共计：73694元。
事实和理由：原告余某华为深圳市宝安区西乡开心汤包餐饮店的经营者。2022年7月9日，原告和被告刘某红签订了一份《包子店承包合同》，约定原告将上述包子店承包给被告，承包期为1年，自2022年7月11日至2023年7月10日，承包费为6000元／月。《包子店承包合同》中第九条约定如果被告不支付承包费，店铺租金，馅料款，设为违约处理，原告有权收回店铺。自2022年11月份开始，被告拒不支付承包费、店铺租金、水电煤气等费用，并且截止至2022年12月份被告尚欠的10000元押金也未支付。经原告多次催收，被告仍拒不支付上述款项。原告于2022年12月14日通过微信向被告发出解除《包子店承包合同》通知书，要求被告支付拖欠原告的各项费用。综上所述，原告为维护自己的合法权益不受侵害，根据我国民法典、民事诉讼法规定，特依法向人民法院提起诉讼，恳望判如所请。
被告刘某红未作答辩。
根据当事人的陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市宝安区＊＊路＊＊号＊＊村委＊＊房，原告从案外人俞继飞处承租用于经营深圳市餐饮店。2022年7月9日，原告和被告签订了一份《包子店承包合同》，约定原告将上述包子店承包给被告，承包期为1年，自2022年7月11日至2023年7月10日，承包费为6000元／月；被告应向原告交纳承包押金40000元；如果被告不支付承包费，店铺租金，馅料款，设为违约处理，原告有权解除合同，收回店铺，并要求被告支付违约金40000元，并扣除押金40000元。
签订合同后，原告如约将案涉店铺交付被告使用，被告向原告支付了承包押金30000元。房屋占有使用费和水电费由被告向原告支付，原告收取后，转给案外人俞继飞。据原告陈述，被告仅向其支付了2022年7月至9月的承包费、2022年10月的房屋占有使用费；被告自2022年10月开始未向原告支付承包费，自2022年11月开始未支付房屋占有使用费及水电费，原告已向案外人俞继飞支付2022年11月占有使用费及10月水电费8494元。经原告多次催收，被告仍拒不支付上述款项。原告于2022年12月14日通过微信向被告发出解除《包子店承包合同》通知书，要求被告支付拖欠原告的各项费用。2022年12月30日，原告将案涉商铺上锁，此后被告未再经营。根据原告陈述，其于2023年2月15日，将店铺转租他人。
本院认为，本案为承包经营合同纠纷。本案中，原告将其经营的店铺承包给被告经营，双方成立承包经营合同关系；且相关约定为双方的真实意思表示，双方的合法权益受法律保护。现因被告拖欠承包费，其行为已构成根本违约，原告有权解除双方之间签订的《包子店承包合同》。原告余某华于2022年12月14日通过微信向被告刘某红发出解除《包子店承包合同》通知书，则双方《包子店承包合同》于当日解除。
本案中，双方除存在承包经营合同关系外，还存在租赁合同关系。因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告之间关于房屋租赁的约定无效，本院对本案中租赁合同部分，按照合同无效的相关规定予以处理。
关于欠付承包费的主张。原告主张，被告未向其支付2022年10月至12月三个月的承包费；被告经本院合法传唤，既不到庭参加诉讼，亦未提出相反的意见和建议，本院根据原告主张认定相关事实。经查，原告于2022年12月14日通过微信向被告刘某红发出解除《包子店承包合同》通知书，则双方承包经营合同关系于2022年12月14日解除；被告应向原告支付2022年10月1日至12月14日期间的承包费14710元（6000元／月×2个月＋6000元／月÷31天×14天）。
关于欠付的租金。原告的该主张实为占有使用费和水电费。关于欠付占有使用费，因被告经本院合法传唤，既不到庭参加诉讼，亦未提出相反的证据和意见，本院根据原告主张认定被告尚欠其2022年11月以来的占有使用费，因被告实际使用案涉房屋至2022年12月29日止，则本院认定被告应向原告支付自2022年11月1日至12月29日期间的占有使用费15097元（7800元＋7800元／月÷31天×29天）。关于欠付水电费，原告未提供充分证据证明案涉房屋的水电费收费客观标准，关于水费，本院根据深圳市非居民生活用水标准5.58元／月标准计算；关于电费，本院根据商业用电收费标准，酌情认定电费收费标准为1元／度。根据原告主张的水电用量，本院认定被告应向原告支付2022年10月水电费463.9元（5.58元／月×5吨＋1元／度×436度）。综上，被告应向原告支付2022年11月至12月占有使用费和2022年10月水电费15560.9元（15097元＋463.9元）。
关于违约金的主张。原告主张，根据双方约定，被告拒不支付承包费的行为已构成违约，原告有权收回商铺，并要求被告支付违约金40000元、没收押金。本院认为，违约金的设立旨在弥补被告违约给原告造成的损失，并在一定程度上对被告起到一定惩戒作用。原告未能提供证据证明被告违约给其造成的损失，本院根据双方合同履行情况及原告方的损失，酌情认定被告有权没收原告已支付的承包押金16000元。对原告要求被告再行支付违约金的主张，本院不予支持。
关于支付押金未付部分的主张。双方合同已解除，原告的该主张已无事实和法律依据，本院不予支持。
根据前述论述，原告处尚有被告支付的承包押金14000元，因被告尚欠原告承包费和占有使用费、水电费，本院用该承包押金14000元抵扣被告拖欠原告的费用，经抵扣后，被告还应向原告支付承包费710元（14710元-14000元）、占有使用费和水电费15560.9元。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：
确认原告余某华与被告刘某红签订的《包子店承包合同》于2022年12月14日解除；
被告刘某红应于本判决生效之日起七日内向原告余某华支付承包费710元；
三、被告刘某红应于本判决生效之日起七日内向原告余某华支付占有使用费和水电费15560.9元；
四、驳回原告余富红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2202元，由原告余某华负担1298元，被告刘某红负担904元。原告余某华已预交案件受理费2202元，本院予以退回904元。被告刘某红应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳904元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判员 宋巧仙
二〇二四年四月二十日
法官助理 刘雨欣
书 记员 韦凤鸾