大亚湾房产纠纷律师整理了大亚湾开发区法院的裁判观点：
1、原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按合同约定履行合同的义务。被告辩称其因心脏疾病住院导致经济困难，故而无法按期付款。但其提交的病例均是在签订《商品房买卖合同》之前，也就是说，被告在签订合同并支付首期款之前已经因心脏疾病多次住院治疗，其购房时已对其支付能力及违约风险进行了预估。而且，被告并未提交其在履行合同期间有过心脏病住院治疗的病例资料。因此，被告的答辩理由，本院不予采信。根据商品房买卖合同约定，被告逾期付款超过60天的，原告有权随时解除合同，故原告要求解除合同，本院予以支持。
2、关于违约金的问题。双方在补充协议中约定，对于选择一次性付款和分期付款的买受人如未按合同时间付款，逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的15%向出卖人支付违约金。该约定与主合同的约定并不矛盾，故本案中的违约金应当按房屋总价款的15%计算。
3、合同解除后，原告应将被告交纳的购房款扣除被告应承担的违约金后返还。原告要求被告承担因解除合同发生的各项费用，符合合同的约定，但该项费用尚未发生，无法确认其金额，原告可另案主张权利。原告已代被告缴纳的维修基金及契税，被告可自行向相关部门申请退回，本案中不作处理。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初51号
原告：华润沿海（惠州）发展有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头安惠大道丰华商务大厦四层405室。
法定代表人：孔小凯。
委托代理人：刘远波,北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：肖宏轩,北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被告：陈某，男，汉族，1965年8月出生，住深圳市罗湖区，
被告：林某，女，汉族，1964年6月出生，住深圳市罗湖区，
原告华润沿海（惠州）发展有限公司（以下简称“华润沿海公司”）诉被告陈某、林某商品房预售合同纠纷一案，本院2016年1月8日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告华润沿海公司委托代理人刘远波及被告陈某、林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年9月14签署《商品房买卖合同》并办理合同备案登记手续(编号为：HW2014*****)以及预告登记手续（粤房地预登惠州字第3300******号），合同约定由原告将位于惠州大亚湾区霞涌小径湾1号华润小径湾花园听海轩30栋二单元5层05房出售给被告，合同第六条约定涉案房产的总价格为658479元，被告应于2014年9月14日前缴付房款263392元，2015年3月31日前缴付197544元，2015年10月31日前缴付197543元，然而被告至今为止仍有395087元购房款尚未支付。根据《商品房买卖合同》第四条第6款约定：“逾期超过20日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的15%支付违约金”。根据《商品房买卖合同》第十一条第2款之约定：“因买受人原因导致出卖人单方解除合同的…，．买受人有义务协同出卖人办理撤销合同备案登记手续”。综上所述，原告认为双方签署的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。鉴于被告逾期付款的行为已经构成违约，原告有权按照合同约定解除合同并追究被告的违约责任。故原告向本院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告签署的《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金98771.85元；三、被告协助原告撤销《商品房买卖合同》备案登记手续及预告登记手续，因办理撤销登记手续行政机关收取的费用由被告承担；四、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：
1.《商品房买卖合同》，拟证明双方存在房产买卖合同关系及合同约定的付款方式、付款期限、违约责任等；
2.房屋预告登记证，拟证明双已就涉案房产办理了预告登记。
被告陈某、林某辩称：因陈某2014年12月份突发心脏病入院抢救，花费家里积累本来要支付的房款。2014年9月14日被告已履行了第一期房款263392元和税款23655.37元，因经济产生困难和本人经常要看病，在2015年初到现在，被告曾多次到售楼处与原告协商，要求将房产改为供楼的形式处理，但都受到原告的拒绝。被告认为：一、在主观上被告没有恶意不履行合同，房产被告是要的，是有客观原因存在的；二、从合同签约到现在被告已经支付给原告房款263392元，但是原告到现在还没有将房产实际交付使用。原告不存在损失，原告应协助在房产分期付款方式改为供楼的形式。如原告要解除双方买卖合同，依据公平原则，原告应归还被告已付房款263392元、税款23655.37元和利息。
被告为证实其主张，向本院提交了以下证据：
证据病历，拟证明被告没有恶意拖欠房款。
经审理查明：2014年9月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：被告购买原告开发的华润小径湾花园听海轩30栋二单元5层05号房，房屋建筑面积62.18平方米，总价款为658479元；付款方式为分期付款，被告应于2014年9月14日前缴付首期房款263392元，于2015年3月31日前交付房款197544元，于2015年10月31日付清房款197543元。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定为：买受人如未按合同时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。双方出卖人交付房屋的约定为：出卖人应当在2016年4月30日前，将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方还对其他事项进行了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，该协议第四条关于对主合同第六条、第七条的补充约定中，双方约定：主合同第七条的约定适用于银行按揭付款，对于选择一次性付款和分期付款的买受人按照以下条款执行：买受人如未按合同时间付款，逾期在20日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之五的违约金。补充协议第十一条约定：因买受人原因导致出卖人单方解除合同的，出卖人有权在书面通知买受人解除合同后将该房屋另行出售，如果主合同已备案登记的，买受人有义务在出卖人书面通知送达后七日内协同出卖人办理撤销合同备案登记手续。双方还就合同其他条款进行了补充约定。合同签订后，被告共向原告支付了首期款263392元及维修基金3731元、契税19754.37元，维修基金及契税已由原告缴纳至相关行政部门。因被告未向原告支付剩余房款，原告便向本院起诉，并提出如上诉请。
另查明，涉案商品房已办理预告登记，预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300******号，预告登记依据合同号为：HW2014*****。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、房屋预告登记证，被告提交的病例以及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按合同约定履行合同的义务。被告辩称其因心脏疾病住院导致经济困难，故而无法按期付款。但其提交的病例均是在签订《商品房买卖合同》之前，也就是说，被告在签订合同并支付首期款之前已经因心脏疾病多次住院治疗，其购房时已对其支付能力及违约风险进行了预估。而且，被告并未提交其在履行合同期间有过心脏病住院治疗的病例资料。因此，被告的答辩理由，本院不予采信。根据商品房买卖合同约定，被告逾期付款超过60天的，原告有权随时解除合同，故原告要求解除合同，本院予以支持。
关于违约金的问题。双方在补充协议中约定，对于选择一次性付款和分期付款的买受人如未按合同时间付款，逾期超过20日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的15%向出卖人支付违约金。该约定与主合同的约定并不矛盾，故本案中的违约金应当按房屋总价款的15%计算。
合同解除后，原告应将被告交纳的购房款扣除被告应承担的违约金后返还。原告要求被告承担因解除合同发生的各项费用，符合合同的约定，但该项费用尚未发生，无法确认其金额，原告可另案主张权利。原告已代被告缴纳的维修基金及契税，被告可自行向相关部门申请退回，本案中不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告华润沿海（惠州）发展有限公司与被告陈某、林某于2014年9月14日签订的关于购买华润小径湾花园听海轩30栋二单元5层05号房《广东省商品房买卖合同》及补充协议（预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300******号，预告登记依据合同号为：HW2014*****）；
二、被告陈某、林某自本判决发生法律效力之日起10日内向原告华润沿海（惠州）发展有限公司支付违约金98771.85元；
三、原告华润沿海（惠州）发展有限公司应当向被告陈某、林某返还购房款263392元；
四、以上二、三项相抵，原告华润沿海（惠州）发展有限公司应当向被告陈某、林某返还164620.15元，此款限原告华润沿海（惠州）发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付，若无人领取，原告可依法提存款项。
五、驳回原告华润沿海（惠州）发展有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2269元，由被告陈某、林某负担。此款原告华润沿海（惠州）发展有限公司已向本院预交，被告在执行中径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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审判长 周勇
审判员 李海仁
代理审判员 钟丹燕
二〇一六年四月十八日
书记员 陈婷