大亚湾开发区法院审理认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》及《分期付款借款协议书》，构成双方之间的商品房买卖合同的组成内容，该合同系当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。双方应按约定履行合同义务。被告不能按约支付购房款，已构成违约，并导致合同目的无法实现。根据双方约定，被告逾期付款的，合同解除条件成就，原告有权解除合同。合同解除后，原告应将已付购房款返还被告。
二、关于违约金的计算方式，双方签订的《商品房买卖合同》约定解除合同的按照累计应付款的20%支付违约金，而附件《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定按总房价的20%计算。双方对违约金的计算方式前后约定不一致，应当按照签订在后的附件《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》的约定执行。现原告要求被告按照附件《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定的违约金计算标准支付违约金，被告认为该项违约金过高而要求调整，本院酌情调整为，由被告按《商品房买卖合同》约定的累计应付款的20%向原告支付违约金。
三、合同解除后，被告应当协助原告办理合同备案登记注销手续，办理完成相关预购商品房预告登记注销手续，并向原告承担违约金。被告所交购房款和尚未发生的费用款项，在扣除被告应当承担的违约金后，如果有剩余，原告应当退还给被告。被告所交的维修基金，由被告自行向相关管理部门办理退费手续，原告给予协助。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2017）粤1391民初506号
原告：惠州市XX房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头南山国际大厦A座608号房。
法定代表人：张XX。
委托代理人：李XX，系该公司职员。
委托代理人：张XX，系该公司职员。
被告：范XX，男，汉族，1969年1月16日出生，住深圳市罗湖区，
原告惠州市XX房地产开发有限公司与被告范XX商品房预售合同纠纷一案，本院2017年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张XX、被告范XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州市XX房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的关于德洲中心城花园10栋一单元1501号房的《商品房买卖合同》（合同备案号：大亚湾（2015）10006192；预告登记号：粤房地预登惠州字第3310008815号）；2、判令被告支付违约金75500元；3、本案的诉讼费、解除合同备案等所需费用由被告承担。
事实和理由：2015年8月11日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的德洲中心城花园10栋一单元1501号房，总房价款为377500元，采取分期付款形式支付房款。合同签订后，被告仅支付首期房款117500元，余款被告一直不按约支付。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，提出如上诉请。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告购房时，原告的销售人员明知原告有信用卡逾期还款的记录，仍然表示可以申请获得银行按揭贷款。合同签订后，被告的按揭贷款申请无法获得银行审批通过，致使被告现在无法支付购房款，希望原告同意被告延期付款。
经审理查明：2015年8月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于惠州××头××花园××单元××房，总价款为377500元，被告应于2015年8月11日前支付首期款117500元，余款260000元申请银行按揭贷款支付；如被告逾期付款，逾期在120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金。同日，原、被告签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》作为上述合同附件，约定：如果被告选择分期付款方式的，被告如有任何一期逾期付款超过30天，则原告有权要求被告立即付清全部购房款或解除合同，将房屋另售他人，被告按总房价的20%向原告支付违约金并承担解约合同全部费用及原告律师费，原告扣除违约金及解约合同的全部费用后将已实际支付房款的剩余部分（无息）退还被告。
合同签订后，原告依约办理了该合同的申请备案登记手续，该合同备案登记号为：大亚湾（2015）10006192，原、被告办理了上述房产的预购商品房预告登记手续，登记证号为：粤房地预登惠州字第331002015年9月22日08815号。被告则依约向原告支付首期款117500元、国土证费用322元、维修基金4698元、备案费80元、交易费80元、抵押费80元、他项权费80元、公证费300元、律师见证费300元、查档费100元，并提交了银行按揭贷款申请。此后，因被告的征信问题，被告的按揭贷款申请未获银行审批同意，原、被告协商变更付款方式为分期付款，并签订《分期付款借款协议书》，约定：被告选择12个月内分期付款，分期付款总价为377500元，现已支付首期款117500元，尚欠购房款26000元；被告承诺在本协议签订之日起12个月内将上述全部欠款还清，原告要求被告在借款期内每3个月等额还款一次，具体归还日期及金额为2016年4月28日支付65000元，2016年7月28日支付65000元，2016年10月28日支付65000元，2017年1月28日支付65000元；若被告逾期30天未还清欠款，原告可直接停止办理被告所购买的上述房产的交房、办理房产证等手续，同时原告可以全权处理乙方所购买的德洲中心城花园第10栋一单元1501号房的房屋产权。此后，因被告未依约向原告支付分期款项，原告催收未果，遂起诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，被告要求原告许可其再次延期付款，被告未予同意。
另查明，原告所交的维修基金4698元已由原告代为被告交至了房产管理部门。原告所交的备案费80元、公证费300元、查档费100元已经用于原、被告约定的用途。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》及《分期付款借款协议书》，构成双方之间的商品房买卖合同的组成内容，该合同系当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。双方应按约定履行合同义务。被告不能按约支付购房款，已构成违约，并导致合同目的无法实现。根据双方约定，被告逾期付款的，合同解除条件成就，原告有权解除合同。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，原告应将已付购房款返还被告。
关于违约金的计算方式，双方签订的《商品房买卖合同》约定解除合同的按照累计应付款的20%支付违约金，而附件《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定按总房价的20%计算。双方对违约金的计算方式前后约定不一致，应当按照签订在后的附件《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》的约定执行。现原告要求被告按照附件《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定的违约金计算标准支付违约金，被告认为该项违约金过高而要求调整，本院酌情调整为，由被告按《商品房买卖合同》约定的累计应付款的20%向原告支付违约金。
合同解除后，被告应当协助原告办理合同备案登记注销手续，办理完成相关预购商品房预告登记注销手续，并向原告承担违约金。被告所交购房款和尚未发生的费用款项，在扣除被告应当承担的违约金后，如果有剩余，原告应当退还给被告。被告所交的维修基金，由被告自行向相关管理部门办理退费手续，原告给予协助。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告惠州市XX房地产开发有限公司与被告范XX签订的关于德洲中心城花园10栋一单元15层01号房屋的商品房买卖合同；
二、被告范XX于本判决生效之日起10日内办理完成上述房屋的粤房地预登惠州字第3310008815号预购商品房预告登记注销手续，并协助原告惠州市XX房地产开发有限公司办理完成上述合同的备案登记注销手续[合同备案登记号为：大亚湾（2015）10006192]。办理上述手续的费用，由被告范XX承担；
三、被告范XX所交的4698元维修基金，由被告范XX自行向相关部门办理退款手续，原告惠州市XX房地产开发有限公司协助办理；
四、被告范XX应向原告惠州市XX房地产开发有限公司支付违约金52000元，原告惠州市XX房地产开发有限公司应当退还被告范XX所交购房款117500元、国土证费用322元、抵押费80元、他项权费80元、交易费80元、律师见证费300元。两抵后，实际原告惠州市XX房地产开发有限公司应退还被告范XX款项66362元，此款由原告惠州市XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付给被告范XX。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1688元，由被告范XX负担1163元，由原告惠州市XX地产开发有限公司负担525元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 薛银标
审判员 曾日华
二〇一七年七月二十五日
书记员 张晓婷