大亚湾房地产律师对大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1177号《民事判决书》的评析：
一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》《更改付款方式协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原、被告同意变更剩余购房款的支付方式，采取银行按揭方式支付剩余款项，但银行要求原告增加8万元的首付款，原告应当向被告支付首付款8万元，原告没有支付，其行为已构成违约。根据合同第七条的约定，如原告未按合同约定的时间付款则逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。本案中，原告逾期超过30日未支付剩余购房款57万元，被告有权解除合同。合同解除的原因主要是原告未按时支付房款，原告属违约方，应按约定承担违约责任。
二、关于违约金如何计付的问题。《商品房买卖合同》的第七条及《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》均约定了原告逾期支付房款的违约责任。2015年12月22日原、被签订更改付款方式协议书时，原告已按2015年6月12日签订的还款承诺书约定逾期付款支付利息的方式向被告支付2015年6月12日起至2015年12月22日的利息20520元，证明双方对逾期付款的违约责任变更为按2015年6月12日签订的还款承诺书执行。因此，原告违约责任的计算应从2015年12月23日起，以欠付款570000元为基数，按每日万分之四的标准计付至2016年4月15日止为：570000元＊114天＊0.0004=25992元。原告支付的房款251765元在扣除违约金25992元后，被告应将余款225773元返还给原告。原告向被告支付的办证费用35054元，契税24653元、房屋维修基金9363元已由被告上缴至相关部门，原告应自行向相关部门申请退回，其他费用已实际发生不予退回，此外仍有958元由被告保管应予退回原告。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1177号
原告：周XX，男，汉族，住址：江西省南昌市，身份证号码：×××311X。
委托代理人：黄XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人：郑X，广东XX律师事务所律师。
被告：惠州市XX房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾区。
法定代表人：黄X。
委托代理人：陈XX，该公司员工。
原告周XX诉被告惠州市XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员曾日华、徐黎组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄XX、郑X、被告惠州市XX房地产开发有限公司的委托代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周XX诉称：原告拟与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于大亚湾海悦湾2栋2707号房，在签订合同后，原告明确告知被告，现在经济能力不足，需要等待拆迁款到位后才能支付首付款，大概需要半年时间。因当时房产交易行情不好，被告为了促成交易，向原告承诺，可以先签订合同，确定购买的房屋，首付款可以过后补齐，且无需支付利息或者违约金。2015年6月11日，原告按照被告的要求向被告支付了办证费用35054元，并签订了《商品房买卖合同》。2015年12月22日，原告将筹齐的首付款支付给被告后，被告却要求原告支付违约利息，否则不给办理银行按揭。原告为了能继续完成交易，无奈支付了违约金20520元。不久，被告告知原告需要增加首付款，而且增加的数额目前无法确定。此时，原告已经无能力交纳更多的房款。被告适时提出可以向其借款，但要先签订空白合同。原告认为，被告明知原告的经济能力仍向原告承诺支付三成首期款剩余房款采取银行按揭方式支付，而后被告要求原告增加首期款，完全超出原告的支付能力，涉案合同已无法继续履行，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告退还所交的办证费用35054元、首期款251765元及违约金20520元，共计307339元；三、被告承担本案的诉讼费。
被告惠州市XX房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告于2015年6月12日签订的《商品房买卖合同》由原告购买被告开发的华浩海悦湾6栋一单元2707号房，在双方平等自愿的基础上，在诚实信用的原则签订了该份合同，双方对各自权利义务已明确，被告不存在欺诈原告的情况。反而是原告逾期超过30日未付房款已构成违约，此种情况按双方签订的合同，被告有权解除合同，且原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。二、双方签订《分期申请》协议，约定原告于2015年12月30日前归还总房款的69%即570000元，按每日万分之二收取利息。原告于2015年6月23日支付120000元后，因资金问题需将余款57万元转为按揭付款，双方签订《更改付款方式协议书》。但因原告本人资信问题，经银行多方审核，银行要求其再缴纳总房款的10%才同意该笔按揭。截至2015年6月23日，原告仅支付首期款251765元，余款57万元分文未付，依合同约定按每日万分之二计算利息，从2015年6月21日至2015年12月22日，违约金共计人民币20520元。三、原告向被告所交的35054元，被告均用于代原告处理办证事宜，被告已经给原告开具了收据并注明该笔费用多退少补，其中维修基金9363元、契税24653元，预告登记备案金80元，国土证费80元，交易手续费468元。
经审理查明：2015年6月12日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》编号为：大亚湾（2015）10655，约定由原告周XX购买被告开发X设的位于惠州市大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾第2栋2707号房，X筑面积为156.05平方米，总房款821765元。采取分期付款方式支付购房款，即原告应当于2015年6月12签订本合同时交付总房款的16%即131765元，于2015年11月21日前支付房款12万元，于2015年12月30日支付房款57万元。合同第七条约定，如原告未按合同约定的时间付款则逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第二十条约定：该合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。合同签订后，原、被告签订了一份《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》，该承诺书约定，原告应当于2015年6月12签订本合同时交付总房款的16%即131765元，于2015年11月21日前支付房款12万元，于2015年12月30日支付房款57万元。2015年6月21日前支付分期款免息，2015年6月21日后还款按每日万分之二计算利息，如有任意一期逾期则按全部分期款项每日万分之四计算利息，计至应付款付清为止。如有任一期款未按时付款超过六个月未付清，被告可以全权处分涉案房屋。上述合同签订后，原告向被告支付了251765元首期款，并交纳了契税24652.9元，维修基金9363元及其他杂费1038.1元。
2015年12月22日，原、被告双方又签订了更改付款方式协议书。协议书约定因原告资金问题，原告需将剩余57万元转为按揭付款，并注明因涉案房屋已经在房产管理局办理了备案登记手续，无法再对合同进行更改。签订该协议以确定该套房合同的已交金额与贷款金额，以便办理银行按揭手续。当天，原告还根据《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》向被告支付了逾期利息20520元。后双方在办理银行按揭过程中，银行提出在原告再增加首付8万元的前提下同意原告个人住房一手楼贷款人民币49万元，但原告称没有钱向被告支付，遂引发纠纷。
以上事实，根据原告提交原告身份资料、组织机构代码、收款专用收据，被告提交的商品房买卖合同、分期申请、华浩海悦湾分期付款还款承诺书、签约确认书、契税缴纳确认及承诺书、华浩分期付款还款承诺书、更改付款方式协议书、住宅专项维修基金专用收据、贷款审批通知书、税收缴纳书、维修基金缴存通知书以及当事人的庭审陈述等证据，经庭审核实，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》《更改付款方式协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。原、被告同意变更剩余购房款的支付方式，采取银行按揭方式支付剩余款项，但银行要求原告增加8万元的首付款，原告应当向被告支付首付款8万元，原告没有支付，其行为已构成违约。根据合同第七条的约定，如原告未按合同约定的时间付款则逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。本案中，原告逾期超过30日未支付剩余购房款57万元，被告有权解除合同。被告在庭审中表示同意解除合同但要求原告支付违约金，因此原告请求与被告解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。合同解除的原因主要是原告未按时支付房款，原告属违约方，应按约定承担违约责任。
关于违约金如何计付的问题。《商品房买卖合同》的第七条及《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》均约定了原告逾期支付房款的违约责任。2015年12月22日原、被签订更改付款方式协议书时，原告已按2015年6月12日签订的还款承诺书约定逾期付款支付利息的方式向被告支付2015年6月12日起至2015年12月22日的利息20520元，证明双方对逾期付款的违约责任变更为按2015年6月12日签订的还款承诺书执行。因此，原告违约责任的计算应从2015年12月23日起，以欠付款570000元为基数，按每日万分之四的标准计付至2016年4月15日止为：570000元＊114天＊0.0004=25992元。原告支付的房款251765元在扣除违约金25992元后，被告应将余款225773元返还给原告。原告向被告支付的办证费用35054元，契税24653元、房屋维修基金9363元已由被告上缴至相关部门，原告应自行向相关部门申请退回，其他费用已实际发生不予退回，此外仍有958元由被告保管应予退回原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条以及第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告周XX与被告惠州市XX房地产开发有限公司于2015年6月12日签订的关于华浩海悦湾第2栋2707号房的商品房买卖合同［合同编号：大亚湾（2015）10655）；
二、被告惠州市XX房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向周XX退还购房款225773元及其他费用958元；
三、驳回原告周XX其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5910元由原告周XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 徐 黎
审判员 曾日华
二〇一六年七月十五日
书记员 陈 露