大亚湾经济技术开发区人民法院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合同有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的权利和义务。被告因个人信用记录有呆帐及逾期记录，不符合贷款条件，又没有与原告协商变更付款方式支付剩余购房款，其行为已经构成违约，且逾期付款已经超过30日，达到了合同约定的解除条件，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。合同解除后，原告应当将被告已交付的购房款抵扣违约金后予以退还。
关于违约金的计算标准问题。因主合同没约定，在《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人采取按揭贷款方式付款，但出卖人未在《合同>约定的期限内收到买受人通过银行贷款支付的购房款，每逾期一日应向出卖人支付未付数额万分之三的违约金；逾期超过三十日的，出卖人解除《合同》的，买受人应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除）。”因《合同补充协议》是格式合同，原、被告双方虽约定了被告逾期付款应支付违约金的计算标准，但考虑到被告的逾期付款行为给原告造成的损失主要是银行利息方面的损失，原告请求按总房款20%的标准支付违约金过高，按照公平原则，参考其他同类案件的处理方式及结合本案实际情况，本院酌情将违约金调整为按累计应付款的10%计付。因被告应付款为1400000元，应支付的违约金为140000元，该违约金在被告已经向原告支付的购房款中予以抵扣。维修基金等凭票据由原告协助退回被告。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2015）惠湾法民一初字第1482号
原告：惠州大亚湾XX房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港路43号。
法定代表人：郑XX。
委托代理人：詹XX、莫XX，北京XX律师事务所律师。
被告：XX，男，汉族，1966年5月2日出生，住湖北省石首市。
原告惠州大亚湾XX房地产开发有限公司诉被告XX商品房预售合同纠纷一案，本院2015年7月31日立案受理后，依法由审判员曾日华适用简易程序独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人詹XX、莫XX和被告XX到庭参加诉讼。本案因被告申请而中止审理，现已恢复审理终结。
原告诉称：2013年12月30日，被告向原告购买其开发的位于大亚湾中心区××天下花园××房，双方签订了《商品房买卖合同》，购房合同约定该房产总价款为人民币2000000元，签订合同之日或之前支付首付款，即总购房款的30%计600000元，其余价款计1400000元自签订本合同之日起7日内向银行按揭贷款支付。被告在缴纳首期购房款人民币600000元后，因信用不良、信用卡多次逾期被银行列入黑名单导致未能成功办理按揭贷款。有鉴于此，原告向被告发出《关于变更付款方式及付清购房款的通知》，依据《补充协议》第二条的约定要求被告完善付款方式变更手续及支付剩余购房款，逾期不付的，按约定承担购房总价款百分之二十违约金。原告亦多次电话催告被告履行义务，但被告仍一直拒绝配合按揭手续，亦未至原告处完善付款方式变更手续。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：大亚湾(2013)29858)及《补充协议》，被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销登记手续；2、判令被告支付原告违约金人民币400000元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交证据有：1、认购协议书，证明被告认购原告开的XX湾天下花园项目163栋101号房。2、《商品房买卖合同》，证明原被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买XX湾天下花园项目163栋101号房，被告以银行按揭贷款方式支付购房款。3、《广东省房地产预告登记证明》证明原告已受托为被告办理预购商品房预告登记。4、原告向被告开具的收据收款（NO.0000196）、银联签购单三份（金额分别为1000元、5000元、4000元），证明被告向原告缴纳购房定金100000元。5、原告向被告开具的收款收据、银联签购单8份（金额分别为38000元、80000元、180000元、112000元、10000元、39000元、31000元、10000元），证明被告已向原告缴纳购房款共计500000元。6、原告向被告开具的收款收据（NO.0000287）、建设银行银联签购单（金额为9550元），证明被告已向原告缴纳房屋维修基金、房屋备案登记费、房屋抵押登记费、合同印花税共计9550元。7、税收完税证明，证明被告具有在惠州购房的资格。8、中国邮政寄信明细、EMS快递单据（2014年9月18日）、《关于变更付款方式及付清购房款的通知》，证明原告已向被告发函，要求被告于2014年9月25日前到原告处完善《商品房买卖合同》付款方式变更手续及支付剩余购房款。
被告辩称:我要求商品房买卖合同继续履行，我们争取一个月内将银行按揭办妥。
被告未向法庭提交证据。
经审理查明:2013年12月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于大亚湾中心区××天下花园××房，建筑面积186.40平方米，合同总价款为2000000元。二、付款方式，被告采取按揭付款的支付方式，即应于2013年12月30日前支付首期购房款600000元，余款1400000元银行按揭付清。三、逾期付款的违约责任在主合同没约定，在补充协议第三条第3款约定：“买受人采取按揭贷款方式付款，但出卖人未在《合同>约定的期限内收到买受人通过银行贷款支付的购房款，每逾期一日应向出卖人支付未付数额万分之三的违约金；逾期超过三十日的，出卖人解除《合同》的，买受人应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除）。”四、交付期限，合同约定的交房时间为2014年10月30日前。合同还就其他事项进行了约定。
合同签订后，被告方于2013年10月30日付10万元定金，同日通过银行转账付款50万元。被告已向原告缴纳房屋维修基金、房屋备案登记费、房屋抵押登记费、合同印花税共计9550元。2014年9月18日原告向被告发出《关于变更付款方式及付清购房款的通知》，要求被告于2014年9月25日前到原告处完善《商品房买卖合同》付款方式变更手续及支付剩余购房款。
另查明，涉案房屋于2014年3月14日办理了预告登记，证号为粤房地预登惠州字第3300115432号。2015年9月23日中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行出具证明，证实被告的个人信用记录有呆帐及逾期记录，不符合贷款条件。
以上事实，有商品房买卖合同及房地产预告登记证明
收据收款、税收完税证明、中国邮政寄信明细、EMS快递单据（2014年9月18日）、《关于变更付款方式及付清购房款的通知》及中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行出具证明等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合同有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的权利和义务。被告因个人信用记录有呆帐及逾期记录，不符合贷款条件，又没有与原告协商变更付款方式支付剩余购房款，其行为已经构成违约，且逾期付款已经超过30日，达到了合同约定的解除条件，原告有权依约解除合同并要求被告支付违约金，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应当将被告已交付的购房款抵扣违约金后予以退还。
关于违约金的计算标准问题。因主合同没约定，在《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人采取按揭贷款方式付款，但出卖人未在《合同>约定的期限内收到买受人通过银行贷款支付的购房款，每逾期一日应向出卖人支付未付数额万分之三的违约金；逾期超过三十日的，出卖人解除《合同》的，买受人应承担《合同》总价款百分之二十的违约金（出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除）。”因《合同补充协议》是格式合同，原、被告双方虽约定了被告逾期付款应支付违约金的计算标准，但考虑到被告的逾期付款行为给原告造成的损失主要是银行利息方面的损失，原告请求按总房款20%的标准支付违约金过高，按照公平原则，参考其他同类案件的处理方式及结合本案实际情况，本院酌情将违约金调整为按累计应付款的10%计付。因被告应付款为1400000元，应支付的违约金为140000元，该违约金在被告已经向原告支付的购房款中予以抵扣。维修基金等凭票据由原告协助退回被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾XX房地产开发有限公司与被告XX于2013年12月30日签订的大亚湾中心区进港路43号XX湾天下花园第163幢1层1号房的《广东省商品房买卖合同》；(合同编号：大亚湾(2013)29858)、预告登记证号为粤房地预登惠州字第3300115432号。
司自本判决发生法律效力之日起十日内XX二、被告XX自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告惠州大亚湾XX房地产开发有限公违约金140000元；
司自本判决发生法律效力之日起十日内XX三、原告惠州大亚湾XX房地产开发有限公将被告已交房款600000元扣除违约金140000元及解除合同备案所必需费用(以实际发生为准)后予以退还；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3650元，由原告负担2000元，被告负担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 曾日华
二〇一六年一月二十五日
书记员 陈丹曼