大亚湾开发区房地产律师对大亚湾技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1292号《民事判决书》的简析：
1、关于逾期交房的问题，2009年12月21日被告向原告发出入伙通知，告知涉案房可以入伙居住，2010年1月2日原告前往收楼,发现楼房有质量问题,拒收涉案房产。因此，被告尽了交楼义务，原告在发现楼房有质量问题，应按合同的保质期约定处理，现原告请求被告整改和交付义务，被告理应整改，但房屋被告已实际交付，不存在逾期交房，原告请求被告赔偿延期交房违约金638680元，没有事实和法律依据，法院不予支持。
2、关于逾期办证违约金起算点和终结点的问题。涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自交付房屋使用之日起90日；三、商品房买卖合同约定的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。”本案中，原告于2009年12月21日办理入伙手续。涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。2015年4月1日被告取得涉案房屋的权属证书。按原、被告关于办理房产证约定，被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。逾期办证的时间应从工程竣工验收之日作为交付房屋使用之日起90日计算,即应从2009年2月17日起至2013年6月19日止。逾期办证违约金的计算标准按照商品房买卖合同中的约定计算，即每日按已付房款的万分之一向原告(买受人)支付违约金，其请求多出部份，法院不予支持。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1292号
原告：曾XX，男，汉族，1974年11月3日出生，住址：深圳市福田区。
委托代理人：赵XX。北京市XX律师事务所律师。
被告：惠州市XX房地产开发有限公司，住址：惠州市大亚湾西区熊猫大道一号熊猫国际新城第18栋603号房，
法定代表人：刘XX
委托代理人：刘X。该公司工作人员。
原告曾XX诉被告惠州市XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2016年4月27日立案受理后，依法由审判员邹伟如担任审判长与审判员曾日华、徐黎组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵XX到庭参加诉讼。被告经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告于2009年4月30日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东岸花园13栋4号房，约定房产套内面积257.28平方米，总金额为1400000元，原告已付清房款，并在接到被告入伙通知后及时于2010年元月3日前往物业服务中心办理验房手续。然而原告在验房过程中发现被告交付的房产存在大量质量问题，约近百项不合格之处，且被告没有提交法律规定竣工验收合格证明文件等资料，故原告拒绝收楼。被告口头答应整改和验收合格后再通知原告收楼。此后，原告前往房产几十次，也多次与被告委托办理入伙手续的物业服务中心交涉，但该物业服务中心迟迟没有交合格验收的物业交付原告。此外，被告有义务为原告办理房产证，但被告却迟迟不为原告办理，应承担延期办证的违约责任。原告于2012年9月21日就交纳了契税并积极要求被告办证，但因被告未办理初始登记导致原告无法办证，后来被告在已具备办证条件的情况下又不通知原告办证，在原告得知可以办证后多次要求的情况下，被告才派工作人员配合办理，直至2015年4月1日办到房产证。被告违反合同延期交房和延期办证，本应及时交房和办证义务，但是被告却不积极履行义务，拖延原告长达六年时间无法入伙，拖延五年之久才办下房产证，违约情节严重，态度恶劣，给原告造成了严重损失为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、判令被告向原告履行东岸花园13栋4号房的整改和交付义务；2、判令被告赔偿原告延期交房违约金计至实际交付之日止。（注：自2010年1月1日暂计至2016年3月31日止延期交房违约金为638680元。按已交房款140万元的万分之二为每日违约金标准）;3、判令被告赔偿原告延期办证违约金511280元（注：自2010年4月1日起计至2015年3月31日止，按已交房款140万元的万分之二为每日违约金标准）;4、判令本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交的证据有：商品房买卖合同、发票税、税务转账专用完税证、入伙通知、业主意见书、房屋产权证、确权清单、竣工验收备案表、收条等，拟证明其诉称事实。
被告辩称,原告的请求已过诉讼时效，请驳回原告诉讼请求。涉案房产没有质量问题。房屋已竣工验收，原告迟廷缴纳契税没提交办理权属登记材料，应承担相应后果，为此，被告不承担违约责任，即使承担，只愿意承担2010年10月10日至同年12月23日逾期办证的违约责任。
被告庭前提交的证据有：商品房买卖合同、入伙通知、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关等，拟证明其辩称事实。
经审理查明:2009年4月30日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州大亚湾东岸花园13栋4号房，约定房产套内面积257.28平方米，总金额为1400000元，二、付款方式，按揭付款,三、交付期限，合同约定的交房时间为2009年12月31日前,四、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付款期限之第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。五、产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理即如出卖人在商品房交付使用后90日内，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的,自期满90日之日起,出卖人每日按已付房价房款的万分之一向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了全部房款1400000元。2009年12月21日被告向原告发出入伙通知，告知涉案房可以入伙居住，2010年1月2日原告前往收楼,发现楼房有质量问题,拒收涉案房产。
另查明，涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。
以上事实，有原被告提供的商品房买卖合同、入伙通知、竣工验收备案表、业主意见书、房屋产权证、工程竣工验收报告、办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定诚信履行相应的义务。本案争议双方发生纠纷的焦点在于被告是否逾期交房、逾期办理房屋权属证书，违约金的计算时间如何计算。
1、关于逾期交房的问题，2009年12月21日被告向原告发出入伙通知，告知涉案房可以入伙居住，2010年1月2日原告前往收楼,发现楼房有质量问题,拒收涉案房产。为此，被告尽了交楼义务，原告在发现楼房有质量问题，应按合同的保质期约定处理，现原告请求被告整改和交付义务，被告理应整改，但房屋被告已实际交付，不存在逾期交房，原告请求被告赔偿延期交房违约金638680元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
2、关于逾期办证违约金起算点和终结点的问题。涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同约定的标的物为尚未建成房屋的，自交付房屋使用之日起90日；三、商品房买卖合同约定的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。”本案中，原告于2009年12月21日办理入伙手续。涉案房屋于2008年11月16日办理了工程竣工验收报告，2009年2月20日办理了备案登记,2013年6月19日被告已将办理商品房初始登记需要提供的资料提交产权登记机关。2015年4月1日被告取得涉案房屋的权属证书。按原、被告关于办理房产证约定，被告的行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。逾期办证的时间应从工程竣工验收之日作为交付房屋使用之日起90日计算,即应从2009年2月17日起至2013年6月19日止。逾期办证违约金的计算标准按照商品房买卖合同中的约定计算，即每日按已付房款的万分之一向原告(买受人)支付违约金，其请求多出部份，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告自本判决发生法律效力之日起三个月内对东岸花园13栋4号房按合同的约定进行整改。二、被告自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告违约金，每日按已付房款1400000元的万分之一计算（时间从2009年2月17日起至2013年6月19日止）。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15150元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 曾日华
审判员 薛银标
二〇一六年十月二十四日
书记员 李 博