大亚湾房地产律师对大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1338号民事判决的简析：涉案房产于2015年8月25日在惠州市大亚湾区房产管理局办理了在建工程抵押登记，于2016年11月16日解除在建工程抵押登记。被告明知涉案房产办理了在建工程抵押登记，仍在售卖，因此双方未能签订商品房买卖合同，是由于被告出售的房产无解除在建工程抵押登记所造成，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案被告是收取够烦购房定金的一方，应当双倍返还定金。但原告只主张了返还购房定金，放弃了要求被告双倍返还定金，故此，法院按照原告的主张，解除合同并判决被告返还5万元定金及相应利息。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1338号
原告：丁XX，女，汉族，1973年8月11日出生，户籍地址：江西省九江市修水县，现住址：深圳市龙岗区，
委托代理人：陈XX、何XX，广东XX律师事务所律师。
被告：惠州大亚湾XX房地产开发有限公司，地址：惠州大亚湾西区石化大道25号畔山名居1栋1单元201号房，
法定代表人：易XX
委托代理人：顾XX，广东XX律师事务所律师。
原告丁XX诉被告惠州大亚湾XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理，依法适用普通程序独任审判，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈XX、被告的委托代理人顾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年4月20日，原告与被告签订《房地产认购书》，约定原告认购被告开发的“XX畔山名居”项目的第10栋第6层第03号房，认购房屋价格为人民币1049041元。《房地产认购书》签订后，原告在2016年4月20日按照合同约定向被告支付了购房定金人民币5万元。后原告经查明得知上述楼房现处于不可售抵押状态，但该事实被告在与原告签订《房地产认购书》时并没有告知原告，被告故意隐瞒原告该栋房屋已经抵押的行为严重损害了原告的合法权益，原告有权要求解除合同并要求被告退还已支付的定金。故请求判令：l、依法判令解除原告与被告于2016年4月20日签订的《惠州大亚湾XX房地产开发有限公司“XX畔山名居”房地产认购书》；2、依法判令被告向原告返还已支付的购房定金人民币5万元并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付至还清之日止的利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告提交的证据有：《认购书》、收款收据、不可售证明，拟证明其诉称的事实。
被告辩称：1.原被告在签订认购协议时，被告已取得商品房预售许可证，是合法销售；2.被告所销售房产没有抵押不属于违法销售。
被告提交的证据有：销售大厅图片，拟证明其辩称的事实。
经审理查明：2016年4月20日，原告与被告签订一份“XX畔山名居”《房地产认购书》，主要约定：原告认购被告开发的“XX畔山名居”10栋603房，建筑面积76.88平方米；原告应在签署本认购书当日向被告支付50000元定金，余款在同年同月27日一次性付清。期间原告到惠州市大亚湾区房产管理局查询认购房产的相关信息情况，得知该房产己被抵押。原告遂向本院起诉，提出上述请求。
另查，涉案房产于2015年8月25日在惠州市大亚湾区房产管理局办理了在建工程抵押登记，于2016年11月16日解除在建工程抵押登记。以上事实，根据原告提交的《认购书》、收款收据、不可售证明、以及双方当事人一致陈述及州市大亚湾区房产管理局出具的证明等证据，经庭审质证，予以证实。
本院认为，2016年4月20日，原告与被告签订的《房产认购书》不违反法律的相关规定，协议有效，双方应按协议的约定履行相应的义务。原、被告在签订认购协议后，一方收取另一方一定数量的定金的行为，是为了保证双方能够在约定的时间内签订商品房买卖合同，若一方到期不能签订商品房买卖合同，则应当按定金罚则处理。涉案房产于2015年8月25日在惠州市大亚湾区房产管理局办理了在建工程抵押登记，于2016年11月16日解除在建工程抵押登记。被告明知涉案房产办理了在建工程抵押登记，仍在售卖，因此双方未能签订商品房买卖合同，是由于被告出售的房产无解除在建工程抵押登记所造成，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中被告收取的是购房定金，本应按定金罚则处理，因原告只主张被告返还购房定金人民币5万元并从起诉之日起按银行同期贷款利率支付至还清之日止的利息的请求，本院予以支持，因双方的交易行为无法继续，认购协议应予解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告丁XX与被告惠州大亚湾XX房地产开发有限公司于2016年4月20日签订的“XX畔山名居”《房产地认购书》；
二、被告惠州大亚湾XX房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金50000元及从2016年5月3日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还清款项之日止的利息；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告惠州大亚湾XX房地产开发有限公司负担。
判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判
审判长 罗亚鸼
审判员 曾日华
审判员 薛银标
二〇一六年十月××日
书记员 李 博