大亚湾法院审理认为：一、位于惠州市××区××街道下××村面积约120平方米1栋2层的农村建房，所涉土地属于农村宅基地。依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告沈某非大亚湾区霞涌街道下沙田村民，不具备该区域内购房权利。被告将村集体所有土地上建设房屋出售给非本村村民的原告沈某，违反《土地管理法》等法律法规的强制性规定，原、被告就上述房屋买卖达成的口头协议，应认定无效。被告辩解双方协议买卖的仅是房子不包括土地，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，被告的该辩解理由不成立，本院不予采纳。
二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告达成的口头房屋买卖协议被法院确认无效后，被告应将收取的110000元购房订金退还给原告，双方应按照各自的过错承担相应的责任。考虑到被告作为出卖人在出卖时明知所出卖的房子及宅基地属于我国法律禁止流转范围，仍将农村宅基地上建设的房子出售给原告，本身存在过错，而原告作为具备完全民事行为能力人，在购房时应当了解房屋的现状及产权性质，未尽到必要合理审查义务，自身亦存在过错。双方对此均有过错，应当各自承担相应的损失。因此，原告关于资金占用期间的利息损失及被告关于房屋租金损失，由原、被告各自负担。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2017）粤1391民初1223号
原告：沈某，男，汉族，1970年3月25日出生，住深圳市罗湖区。
委托代理人：许XX，广东XX律师事务所律师。
被告：何某，男，汉族，1972年6月14日出生，现住惠州。
被告：陈某，男，汉族，1969年9月8日出生，住惠州市。
上述两被告的委托代理人：赖XX，广东XX律师事务所律师。
原告沈某诉被告何某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许XX，被告何某、陈某的共同委托代理人赖XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈某向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还购房预付款人民币11万元及利息；2.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月，原告想购买位于惠州市××经济技术开发区霞涌××村的房产，向被告何某支付人民币11万元。后原告发现该房产是农村宅基地不能过户不想购买，要求被告何某退还预付款，但被告拒不退还。被告自称是涉案房产的所有人，应对退还该款承担连带责任。为此，提起诉讼，望判如所请。
被告何某、陈某共同答辩称，2010年6月，由陈某出土地何某出资在下沙田陈某宅基地上自建一栋二层房屋出租。2017年4月3日，原告与何某达成房屋买卖承诺，何某以850000元的价款出让该栋房屋给原告使用。二被告当时已向原告郑重声明，该房屋是没有产权证的农民房，只卖房不卖地的交易。双方谈妥后，何某收取了原告的购房定金110000元。原告当时口头承诺十天内付清余款，要求被告提前腾出房屋交付给原告使用。被告自收到原告的定金后于2017年4月8日便与原承租人练聘初解除了还有两年多租期的合约。腾出房屋准备交付给原告装修使用。但是，原告支付110000元定金后一直以资金周转问题拖延支付余款，多次找借口延期付款。直至2017年9月才正式告知被告决定放弃购买该房并要求被告退还其定金。因此，被告坚决不同意退还原告定金。理由如下：一、原告以被告的房屋没有房产证悔约理由不成立。原、被告达成的房屋买卖是农村房屋出让的一种形式。被告事先已告知原告该房屋的土地是集体土地，不能出让。被告出让的只是土地上的房屋。被告开具给原告的《收据》已写明“下沙田房子订金”。答辩人出让的只是土地上的房屋。二、大凡购房人都知道，购房人在支付房屋定金前都要先看过房产证，充分了解该房屋是否有产权证件和建房土地性质后才会交付定金。原告在向被告支付定金前，原告已经充分了解该房屋是农民房没有产权证。因被告的房屋位于下沙田黄金海岸，周边的房价每平方米达20000元，而原告订购被告的房屋占地面积120平方米2层建筑面积达260平方米，均价才3000多元，原告从价格上也可作出判断该房是农民房。三、原告向被告支付定金后，按原告十天内付清全部房款的承诺，被告为了按期交付给原告装修使用，提前解除该房承租人还有两年的合约，被告至今不但每月损失租金3500元，还额外补偿承租人5000元，造成被告损失共计26000元。现该房因被卷入诉讼中至今无人敢租。四、原告作为一个成年人具有正常的认知能力，应该对自己的行为负责。原、被告虽然没有签订具体的房屋买卖合同，但是其向被告支付定金也是一种契约行为。故，原告的行为对被告造成的损失应当承担赔偿责任。五、被告认为在本案中鉴于原告存在主要违约过错责任，要求原告赔偿被告提前解除他人租约5000元和每月3500元房屋租金损失至本案终结为止。原告支付给被告的定金扣除以上损失后，余额愿意退还给原告。综上，原告是因为资金不足无法继续支付剩余房款才反悔的，原告明知是农民房，以没有房产证来起诉，如法院判决无效，原告要承担过错责任。
经审理查明：1992年9月，被告陈某以下沙田村民黄瑞浓名义申请审批一块位于惠州市××区××街道下××村面积约120平方米的宅基地。2010年6月，被告何某与陈某经协商，由何某出资在该宅基地上合建了1栋2层的农房。2017年4月，原告沈某经人介绍认识被告何某。原、被告经协商后，双方口头约定被告将位于惠州市××区××街道下××村占地面积约120平方米1栋2层的农村建房出售给原告，房屋总价850000元。4月3日，原告通过其名下招商银行深圳分行八卦岭支行向被告何某名下的中国银行大亚湾霞涌支行账号为62×××94转账100000元，另现金支付10000元。被告何某向原告出具收据一份，内容：今收到沈某下沙田房子订金壹拾壹万元正（110000）该房总价捌拾伍万元正（850000），未付余款办理转让手续后结清。
另查明：原告沈某非惠州市××区××街道下××村村民。
再查明：本案审理过程中，原告依第一次庭审查明的事实，申请追加陈某作为本案被告，本院予以准许。在审理过程中，被告陈某亦认同被告何某出售涉案房子给原告的行为。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的收款收据、银行流水清单、转账凭证、大亚湾规划区建设用地呈批表等证据在卷证实，足以认定。
本院认为，位于惠州市××区××街道下××村面积约120平方米1栋2层的农村建房，所涉土地属于农村宅基地。依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告沈某非大亚湾区霞涌街道下沙田村民，不具备该区域内购房权利。被告将村集体所有土地上建设房屋出售给非本村村民的原告沈某，违反《土地管理法》等法律法规的强制性规定，原、被告就上述房屋买卖达成的口头协议，应认定无效。被告辩解双方协议买卖的仅是房子不包括土地，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，被告的该辩解理由不成立，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告达成的口头房屋买卖协议被法院确认无效后，被告应将收取的110000元购房订金退还给原告，双方应按照各自的过错承担相应的责任。考虑到被告作为出卖人在出卖时明知所出卖的房子及宅基地属于我国法律禁止流转范围，仍将农村宅基地上建设的房子出售给原告，本身存在过错，而原告作为具备完全民事行为能力人，在购房时应当了解房屋的现状及产权性质，未尽到必要合理审查义务，自身亦存在过错。双方对此均有过错，应当各自承担相应的损失。因此，原告关于资金占用期间的利息损失及被告关于房屋租金损失，由原、被告各自负担。故原告要求支付利息的诉求及被告要求赔偿房屋租金损失的主张，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条第五项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告何某、陈某自本判决生效之日起十日内向原告沈某退还房屋订金110000元。
二、驳回原告沈某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，由被告何某、陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 邓赛花
审判员 李海仁
代理审判员 钟丹燕
二〇一七年十一月二日
书记员 徐婷婷