大亚湾法院审理认为：一、原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。被告不按约向原告支付购房款，应当承担相应的违约责任。
二、原、被告签订的《借款协议》，名义上属于借款合同，但实际上原告并未向被告提供借款，也没有向被告出具抵销被告购房款的收据，该协议实质属于对被告应付原告购房首期款的延期和分期付款的补充约定，属于原、被告签订的商品房买卖合同的补充内容。该协议关于“如被告超过截止日期90日仍未还清借款本息，则原告有权解除购房合同，并有权将被告所购房屋予以拍卖或另行销售，被告已支付的定金及购房款不予退还，拍卖产生的所有费用，解除购房合同过程中产生的诉讼费、有关税费、评估费、咨询费及其他费用均由被告承担”的约定内容，其中的“超过截止日期90日”的内容，根据其词义和合同目的、交易习惯以及民事活动应当遵循的公平原则、诚实信用原则理解，应当理解为：“超过最后一期应付款项期限届满之日的90日”。根据《借款协议》约定，被告应付原告的最后一期首期款履行的期限是2017年12月3日前，该期限尚未届满，因此原告无权以被告未按约支付前期的某一期或几期应付款而决定解除商品房买卖合同。但原告可以要求被告按约支付相应欠款的违约金。
二、按照原、被告的商品房买卖合同约定，在被告连续2个月断供银行按揭贷款的情况下，原告有权解除双方之间的商品房买卖合同。本案中，被告自2016年1月起开始断供银行的按揭贷款，连续时间超过9个月，原、被告的商品房买卖合同解除条件成就，原告据此有权单方面决定解除合同。
三、合同解除后，原、被告办理的合同备案登记和房地产预告登记应当同时解除和注销。原告履行担保责任代为被告偿还的借款本息与被告申请按揭贷款向原告支付的相应购房款之间的差额款，原告有权向被告追偿。被告已交原告的购房款，除以按揭贷款方式支付的购房款之外，在扣除被告应付原告的违约金和其他款项与费用后，如有结余，原告应当返还给被告。被告交给原告的购房费用，已经发生的无需退还。尚未发生的，在扣除被告应付原告的款项后，如有结余，原告应当返还给被告。其中已由原告交付给相关管理部门的可退回款项，由被告自行办理退费手续，原告予以协助。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初2539号
原告：惠州市XX实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中雄凯旋居名仕阁8D号房。
法定代表人：吴XX，该公司总经理。
委托代理人：陈XX，男，该公司工作人员。
被告：田XX，女，汉族，1977年5月4日出生，住所地：梅州市新县城盘古花园Ａ区，
原告惠州市XX实业有限公司与被告田XX商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市XX实业有限公司的委托代理人陈XX到庭参加诉讼。被告田XX经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州市XX实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，并解除合同备案（合同备案登记号：HW201419588），同时解除合同涉及的预购商品房预告登记（预告登记证号：粤房地预登惠州字第3300149495号）；2、判令被告向原告支付按借款协议约定所产生的逾期还款违约金，计算至付清时止；3、判令被告向原告偿付，原告履行担保责任代为被告偿还的银行借款本息减去被告以按揭贷款方式支付原告的购房款的差额款5602元；4、被告承担解除合同的全部费用及诉讼费用。
事实和理由：2014年12月3日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于大亚湾澳头的花香四季雅苑2栋一单元1601号商品房，总价款为519823元，首期款为156823元，余款363000元通过银行按揭贷款方式支付。因为被告无力一次性付清首期款，被告于同日与原告签订《借款协议》，向原告借款126823元用于交纳首期款。被告承诺该借款分期偿还，逾期将按每日0.5‰承担违约金。其后，原告协助被告办理了银行按揭贷款，但银行只批给被告按揭贷款310000元，用于被告向原告交纳剩余购房款。此后，被告没有按约向原告偿还借款，没有补足银行按揭贷款不足的剩余购房款。自2016年1月起，被告连续断供银行贷款达到9个月。2016年9月，原告根据银行要求履行担保责任，代为被告付清了全部借款本息合计315602元。根据原、被告的合同约定，在被告连续断供银行贷款超过2个月或者被告不按约偿还借款时，原告有权解除合同。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院判决支持原告的诉讼请求。
原告惠州市XX实业有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、预告登记证及抵押权预告登记证；2、购房款及购房费用发票；3、住宅专项维修资金专用收据及预告登记费发票电子票据；4、借款协议；5、银行扣款凭证；6、商品房买卖合同；7、个人购房担保借款合同；8、银行放贷凭证；9、履行回购保证责任通知书。
被告田XX未予答辩和提交证据。
经审理查明，2014年12月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：1、被告购买原告开发的位于大亚湾××头××大道××花香××单元××号商品房，总价款为519823元，首期款为156823元，余款363000元通过银行按揭贷款方式支付；2、逾期付款在30日内的，应当按逾期应付款每日万分之五计算支付违约金；3、逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告决定解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；4、逾期付款超过30日后，合同继续履行的，被告应当按逾期应付款每日万分之五计算支付违约金；5、如银行批准按揭贷款金额不足被告的申请金额，被告应当在银行通知之日起10日内缴清银行未批准的按揭贷款金额，逾期未缴清的，视为被告同意解除商品房买卖合同，原告据此解除合同的，应当在发出解除合同通知之日起30日内退回被告已付房款（不计利息），但有权扣除被告应支付的违约金（违约金计算标准为：《商品房买卖合同》签订之日至被告收取退回房款之日的总天数×应缴金额×万分之五）、原告遭受的退房损失（退房损失计算标准为：《商品房买卖合同》签订之日至被告收取退回房款之日的总天数×商品房总价款×万分之五）以及办理退房手续应向相关管理部门缴交的各种费用；6、如被告连续2个月不供银行按揭贷款，视为被告同意解除商品房买卖合同，被告除了承担前述规定的违约金、退房损失和办理退房手续应向相关管理部门缴交的各种费用之外，还须承担银行按揭手续费、过户费用、按揭贷款担保损失、房屋另行出售所支出的费用。同日，原、被告签订《借款协议》，约定：1、原告为被告提供借款126823元，用于被告向原告交纳购房首期款；2、借款分两部分偿还，其中30000元的部分在银行按揭贷款发放后60日内偿还，另外96823元的部分分36个月36期偿还，即第1期在2015年1月3日付清2690元，第2期在2015年2月3日付清2690元，第3期在2015年3月3日付清2690元，以此类推，第36期在2017年12月3日付清2690元；3、如被告在约定期限内未还清借款本金，须向原告每日按欠款总额0.5‰支付违约金；4、如被告超过截止日期90日仍未还清借款本息，则原告有权解除购房合同，并有权将被告所购房屋予以拍卖或另行销售，被告已支付的定金及购房款不予退还，拍卖产生的所有费用，解除购房合同过程中产生的诉讼费、有关税费、评估费、咨询费及其他费用均由被告承担；5、在被告未还清借款时，原告有权不予办理房产证，由此引起的相关责任由被告承担。
上述商品房买卖合同和借款协议签订后，原告实际未向被告提供借款，被告于当日向原告交纳购房首期款30000元，并交纳购房费用7995元（其中包含印花税260元、备案建档费80元、房屋专项维修基金6431元、抵押登记费80元、抵押查档费50元、产权抵押登记费80元、登记费80元、测绘费160元、他项权证登记费80元、房产交易手续费322元、唯一住宅查档费50元、国土证办理费用322元）。其后，原、被告一同办理了商品房买卖合同的备案登记手续，合同备案号为：HW201419588。2015年1月19日，原、被告办理了该房屋的房地产预告登记，证号为：粤房地预登惠州字第3300149495号。
2015年1月6日，被告与中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行及原告签订《个人购房担保借款合同》，约定由中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行为被告提供按揭贷款310000元，借款期限为240个月，由原告提供阶段性连带责任保证担保。同年2月1日，中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行向被告放款310000元，并按被告要求将该款项汇入原告账户。
此后，被告仅于2015年1月6日向原告支付借款协议约定的第1期首期款欠款2690元，于1月14日支付按揭贷款实际金额与申请金额的差额款3000元，于2月4日、3月16日、4月3日分别又向原告支付所欠第2期、第3期、第4期首期款各2690元。其余购房款到期后，被告未按约付款。2015年12月31日，原告通知被告收楼，但被告未按约接收原告交付的房屋。自2016年1月起，被告开始断供中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行的按揭贷款月供款，原告根据银行要求履行担保责任，代为被告逐月偿还了所欠的按揭贷款月供款。2016年9月5日，中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行宣布被告的借款提前全部到期，原告根据银行要求履行担保责任，为被告还清了全部按揭贷款。至此，原告履行担保责任共计为被告偿还按揭贷款本息合计315602元。原告为被告偿还的按揭贷款数与其收到的被告以按揭贷款方式支付的310000元购房款，两者之间的差额为5602元。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。被告不按约向原告支付购房款，应当承担相应的违约责任。
原、被告签订的《借款协议》，名义上属于借款合同，但实际上原告并未向被告提供借款，也没有向被告出具抵销被告购房款的收据，该协议实质属于对被告应付原告购房首期款的延期和分期付款的补充约定，属于原、被告签订的商品房买卖合同的补充内容。该协议关于“如被告超过截止日期90日仍未还清借款本息，则原告有权解除购房合同，并有权将被告所购房屋予以拍卖或另行销售，被告已支付的定金及购房款不予退还，拍卖产生的所有费用，解除购房合同过程中产生的诉讼费、有关税费、评估费、咨询费及其他费用均由被告承担”的约定内容，其中的“超过截止日期90日”的内容，根据其词义和合同目的、交易习惯以及民事活动应当遵循的公平原则、诚实信用原则理解，应当理解为：“超过最后一期应付款项期限届满之日的90日”。根据《借款协议》约定，被告应付原告的最后一期首期款履行的期限是2017年12月3日前，该期限尚未届满，因此原告无权以被告未按约支付前期的某一期或几期应付款而决定解除商品房买卖合同。但原告可以要求被告按约支付相应欠款的违约金。
按照原、被告的商品房买卖合同约定，在被告连续2个月断供银行按揭贷款的情况下，原告有权解除双方之间的商品房买卖合同。本案中，被告自2016年1月起开始断供银行的按揭贷款，连续时间超过9个月，原、被告的商品房买卖合同解除条件成就，原告据此有权单方面决定解除合同。
合同解除后，原、被告办理的合同备案登记和房地产预告登记应当同时解除和注销。原告履行担保责任代为被告偿还的借款本息与被告申请按揭贷款向原告支付的相应购房款之间的差额款，原告有权向被告追偿。被告已交原告的购房款，除以按揭贷款方式支付的购房款之外，在扣除被告应付原告的违约金和其他款项与费用后，如有结余，原告应当返还给被告。被告交给原告的购房费用，已经发生的无需退还。尚未发生的，在扣除被告应付原告的款项后，如有结余，原告应当返还给被告。其中已由原告交付给相关管理部门的可退回款项，由被告自行办理退费手续，原告予以协助。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告惠州市XX实业有限公司与被告田XX签订的关于位于大亚湾澳头大亚湾大道1号花香四季雅苑2栋一单元1601号房屋的商品房买卖合同。
二、被告田XX于本判决生效之日起10日内，协助原告惠州市XX实业有限公司办理完成上述房屋的HW201419588号合同备案登记注销手续，费用由被告田XX承担。
三、被告田XX于本判决生效之日起15日办理完成上述房屋的粤房地预登惠州字第3300149495号房地产预告登记注销手续，原告惠州市XX实业有限公司协助办理，费用由被告田XX承担。
四、被告田XX于本判决生效之日起10日内向原告惠州市XX实业有限公司支付购房首期款逾期支付期间的违约金。违约金按《借款协议》载明的每一期欠款数乘以每日0.5‰的比例再乘以逾期天数，计算至本判决生效之日止。
五、被告田XX于本判决生效之日起10日内另行向原告惠州市XX实业有限公司偿付，原告履行担保责任代为被告偿还的银行借款本息减去被告以按揭贷款方式支付原告的购房款的差额款5602元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费291元，公告费600元，由被告田XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
人民陪审员 游卫民
人民陪审员 罗贤珠
二〇一七年三月二十四日
书记员 张晓婷