惠阳法院审理认为：本案首先应当解决的问题是涉案房屋是否属于破产财产。首先，涉案房屋在2015年12月30日已由被告与原告签订了《商品房买卖合同》由原告所购买；其次，原告在2016年1月18日前已付清了全部购房款；再次，被告已经将房屋交付给原告，原告已经开始交纳物业管理费。而被告在2018年2月26日才被裁定受理破产清算。上述事实表明，涉案房屋的交易行为在被告被宣告破产清算前已经完成，现在仅是没有办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》【法释（2002）23号】第七十一条第一款第（五）、（六）项的规定，涉案房屋不属于破产财产。
原告与被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》经生效判决确认为合法有效的合同，对该事实本院予以确认。原、被告应按合同约定履行各自义务，现原告已按合同约定支付了全部购房款，被告已实际向原告交付涉案房屋，因此，被告应按合同约定在交付房屋后12个月内将涉案房屋过户登记至原告名下，但被告因自身原因未能为原告办理好房屋产权证，被告的行为已构成违约。原告有权依据合法有效的《商品房买卖合同》请求被告将涉案房屋过户登记至其名下，故对原告诉请被告为其办理好涉案房屋的过户登记手续，本院予以支持。但因涉案房屋仍处于查封状态，则被告应在涉案房屋解除查封后及时为原告办理过户登记手续，同时原告应依合同约定按政府有关部门规定的标准缴付契税及办证费用。
另，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经不动产权登记机关依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋现仍登记在被告名下，则原告诉请确认其为涉案房屋的所有权人，本院不予支持。
惠州市惠阳区人民法院
民事判决书
（2017）粤1303民初3117号
原告：邓XX，男，汉族，1964年6月25日出生，户籍地：湖南省新田县，
委托诉讼代理人：蓝XX，广东XX律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯XX，广东XX律师事务所律师助理。
被告：惠州市XX置业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水人民六路中天彩虹城2幢D单元2304号房。
法定代表人：钟XX。
诉讼代表人（破产管理人）：广东XX律师事务所，住所地：惠州市惠城区江北文明一路*号中信广场*座**楼。
负责人：谢XX。
委托诉讼代理人：陈XX，广东XX律师事务所律师。
原告邓XX诉被告惠州市XX置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蓝XX、被告破产管理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告为坐落于惠州市××区淡水人民××路××房（所有权证号1110XXXXXX）的所有权人；2、判令被告为原告办理惠州市××区淡水人民××路××房（所有权证号1110XXXXXX）的过户登记手续；3、判令被告承担本案受理费、保全费、评估费、公告费、公证费等所有诉讼费用。事实和理由：2015年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告名下的坐落在惠州市××区淡水人民××路××房（所有权证号1110XXXXXX）的房屋用于居住。合同第六条约定，被告应当在2015年12月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。第十五条约定，被告被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告于2016年1月11日将涉案商品房交付了给原告，原告已实际占有了涉案房屋，但被告并未及时为原告办理涉案房屋的过户登记手续。在原告多次催促后，被告用“正在办、快办好了”等各种事由敷衍原告。后原告去惠阳区房管局查询，才发现涉案房屋因案外人时跃进与钟XX、被告之间的民间借贷纠纷而被惠州市惠城区人民法院裁定查封并进入执行程序（案号为【2016】粤13**执3280号）。2017年1月4日，原告向惠城区法院提起了案外人执行异议之诉，惠城区法院于2017年6月26日作出了（2017）粤1302民初119号《民事判决书》。判决确认了上述事实，认为原告就涉案房屋享有足以排除执行的实体权利。判决如下：1、确认原告与被告于2015年12月30日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、不得对原告所购买的被告名下涉案房屋进行执行。判决书同时确认，涉案房屋尚未办理过户手续。该判决已于2017年8月11日发生法律效力。原告多次催促被告办理过户手续，但被告不予配合，致使原告至今仍无法取得涉案房屋产权。综上所述，涉案房屋为原告所有。原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方应当遵守合同约定，被告应当在2017年1月11日前为原告办理过户登记手续，现今距双方约定的办证期限已逾期长达9个多月，经原告多次催促，被告仍不予配合办理过户手续，严重违反合同约定，为维护原告合法权益，特诉至法院。
原告对其陈述的事实提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、物业服务协议；3、业主手册；4、房屋装饰装修管理协议；5、XX名苑收款凭证；6、（2017）粤1302民初119号民事判决书；7、判决书生效证明；8、购房发票。
被告破产管理人答辩称：被告公司于2018年2月26日向惠州中级人民法院申请破产，惠州中级人民法院指定广东XX律师事务所作为该案件的破产管理人，管理人接受指定后，依法接手公司的事务，就原告主张的房产问题，因涉案房屋被其他债权人查封，管理人将在破产程序中依法协助法院解封该房产，并将房产过户至原告名下。
被告破产管理人为其答辩意见未提供证据。
经审理查明，2015年12月30日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告名下位于惠州市××区淡水人民××路××房屋，总价款为393240元，属于现房销售，其中第十五条第三款约定：“出卖人应在商品房交付使用之日起12个月内办理好房地产权证，买受人应缴办证费用，若因买受人的原因造成延误，责任买受人承担。”签订该合同后，原告陆续向被告支付全部购房款393240元，被告于2016年1月18日向原告出具购房发票。原告另于2016年1月29日就涉案房产缴纳了住房维修基金3932元。现房屋已交付原告使用，原告亦开始缴纳物业管理费，但被告至今未将涉案房屋过户登记至原告名下，为此原告多次向被告主张权利未果，遂2017年9月27日诉至本院。
另查明，被告因经营困难，在本院及惠州市惠城区人民法院均有诉讼案件，且其名下房产均有被本院及惠州市惠城区人民法院裁定查封，因涉案房屋仍在被告名下，故涉案房屋亦被两地法院裁定查封，原告为此向本院及惠州市惠城区人民法院提出了执行异议或执行异议之诉。依据2017年6月26日惠州市惠城区人民法院作出的已生效（2017）粤1302民初119《民事判决书》判决：1、确认原告与被告于2015年12月30日就位于惠州市××区淡水人民××路××房屋（证号：1110XXXXXX）签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、不得对原告所购买的惠州市××区淡水人民××路××房屋（证号：1110XXXXXX）进行执行。为此本院及惠州市惠城区人民法院已陆续裁定解除对涉案房屋的查封。截止2018年9月27日，涉案房屋除原告在本案申请的查封外，仍有另案的查封。
再查明，被告因不能清偿案外人郭起耕、郭起新的债务，而被郭起耕、郭起新向惠州市中级人民法院申请破产清算。惠州市中级人民法院于2018年2月26日作出裁定受理了郭起耕、郭起新对被告的破产清算申请，并指定广东XX律师事务所为破产管理人。
本院认为，本案首先应当解决的问题是涉案房屋是否属于破产财产。首先，涉案房屋在2015年12月30日已由被告与原告签订了《商品房买卖合同》由原告所购买；其次，原告在2016年1月18日前已付清了全部购房款；再次，被告已经将房屋交付给原告，原告已经开始交纳物业管理费。而被告在2018年2月26日才被裁定受理破产清算。上述事实表明，涉案房屋的交易行为在被告被宣告破产清算前已经完成，现在仅是没有办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》【法释（2002）23号】第七十一条第一款第（五）、（六）项的规定，涉案房屋不属于破产财产。
原告与被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》经生效判决确认为合法有效的合同，对该事实本院予以确认。原、被告应按合同约定履行各自义务，现原告已按合同约定支付了全部购房款，被告已实际向原告交付涉案房屋，因此，被告应按合同约定在交付房屋后12个月内将涉案房屋过户登记至原告名下，但被告因自身原因未能为原告办理好房屋产权证，被告的行为已构成违约。原告有权依据合法有效的《商品房买卖合同》请求被告将涉案房屋过户登记至其名下，故对原告诉请被告为其办理好涉案房屋的过户登记手续，本院予以支持。但因涉案房屋仍处于查封状态，则被告应在涉案房屋解除查封后及时为原告办理过户登记手续，同时原告应依合同约定按政府有关部门规定的标准缴付契税及办证费用。
另，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经不动产权登记机关依法登记才发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋现仍登记在被告名下，则原告诉请确认其为涉案房屋的所有权人，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》【法释（2002）23号】第七十一条第一款第（五）、（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市XX置业发展有限公司应继续履行与原告邓XX签订的《商品房买卖合同》，在涉案XXX苑X幢XX层XX号房解除查封后立即将房屋所有权转移登记至原告邓XX名下。
二、驳回原告邓XX的其他诉讼请求。
受理费3599元、财产保全费2486元，由被告惠州市XX置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 梁家标
二〇一八年九月二十七日
书记员 黄冬怡