大亚湾房地产律师：近几年房价的大幅度增涨，导致很多卖房人反悔低价出卖房子，想方设法解除购房合同。本案的被告一直未按合同约定办理涉案房屋的国有土地使用证，导致无法办理银行贷款。法院认定原告张思X、被告张善X与第三人惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司三方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相应的义务。原告已经根据合同的约定向被告支付了定金50000元及中介费用12960元。后因被告未按合同约定办理涉案房屋的国有土地使用证，导致无法办理银行贷款，买卖合同未能继续履行，至庭审辩论结束前，涉案房屋国土使用证正在办理中，合同可以继续履行，原告主张继续履行合同，但被告不同意，足以认定被告违约，致买卖合同无法继续履行。因此，原告主张解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，按照合同约定，被告应双倍返还定金给原告，并应支付全额佣金25920元，原告预先支付的12960元中介费由第三人退还原告。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）粤1391民初1200号
原告：张思X，女，汉族，1979年9月12日出生。
委托代理人：广东某律师事务所律师。
被告：张善X，女，汉族，1949年1月28日出生。
第三人：惠州大亚湾其易房网发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆2606号房。
法定代表人：杜XX。
委托代理人：柴XX，该公司职员。
原告张思X诉被告张善X、惠州大亚湾其易房网发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鵃、曾日华组成合议庭适用普通程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告张思X及其委托代理人焦建国、被告张善X与第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司的委托代理人柴XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张思X诉称：2016年1月11日，被告通过第三人将位于惠州大亚湾澳头中心区北区中环路39号听涛雅苑花庭美墅2栋x号楼私有房屋（房产权证号：××号）出售给原告。于是原告、被告以及第三人签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定转让价款为96万元，交易定金5万元。原告应于2016年1月25日之前支付除定金外的首期款43万元，并办理监管手续。合同签订后，原告向被告支付了定金5万元。当原告提出按合同约定支付首期购房款及办理银行按揭时，被告称：涉案房屋还没有办理国有土地使用权证，无法办理银行按揭。被告表示会尽快办理国有土地使用权证，但为了促使合同的履行，经三方协商一致：同意在被告取得房屋国土证后，原告再支付房屋首期款并办理按揭手续。但是被告没有履行承诺，没有去办理土地使用权证，并向原告表明自己不再出售该房屋，被告的行为已经构成违约，为维护原告权益，请求法院判令：一、解除原告、被告与第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告向原告支付购房定金10万元；三、被告赔偿原告直接经济损失12960元；四、被告承担本案的诉讼费。
被告张善X辩称：1.在合同签署之前，被告已经将有关房产现状如实告知原告，没有故意隐瞒，也没有提供虚假信息，更没有损害原告的利益。2.合同第六条约定：买卖双方均清楚该房产现状出售，原告已经检查或者已授权代表代为检查该房产，故原告不得据此拒绝交易。有关签订合同的重要事项，原告已经全面核实，原告也是获悉这些信息才与被告签订了合同。3.合同第四条约定：原告须于2016年1月25日之前支付除定金之外的首付款至买卖双方约定的银行监管账户。合同签署后，被告多次催告原告履行义务，并多次去原告家里催促，而原告至今没有履行该义务，已经构成违约。由于原告违约在先，应当按照合同第十二条的约定由被告没收5万元。4.关于第三人提交的证明所说的，后因被告出售的上述房屋没有国土证、三方协商一致，同意在取得房屋国土证以后，原告再支付房屋的首付款并办理按揭手续，纯属捏造事实。
第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司述称：签合同时，被告称没有国土证，签完后会尽快办理，但后来被告说不卖了。原、被告就到我司解除合同，被告称赔五万元定金给原告，解除合同。原告称要先给钱再解除协议，后双方没有谈拢，关于是否继续履行合同我方尊重当事人的意见。
经审理查明:2016年1月11日，原告张思X与被告张善X签订一份《惠州市二手房买卖合同及居间服务合同》（编号：0000173），约定由原告购买被告名下位于惠州市大亚湾听涛雅苑花庭美墅2栋x房，房产权证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为143.6平方米。转让价格为95万元，交易定金为5万元。买卖双方一致同意将定金交由第三人监管，第三人收到定金5万元后视为被告收讫，被告应当向原告开具定金收据。首期款43万元（不含定金）应于2016年1月26日之前支付至买卖双方约定的银行监管账户，余款48万元通过银行按揭方式支付，于办理监管手续时向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条约定了产权的现状：买卖双方均清楚该房产以现状出售，原告已经检查或授权代表代为检查该房产，故原告不得据此拒绝交易。该房产产权现状依被告陈述确定，被告对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符，则被告应当按照合同十二条承担违约责任。该房产产权现状没有设定抵押，被告对房产享有完全的处分权，被告应于签署本合同当日将房地产权证交予第三人。合同第十一条约定居间服务：1.鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意以该房产转让总价款的3%向居间方支付全额佣金，原告应支付佣金25920元。2.买卖双方在签订该合同时支付全额佣金中的50%作为居间方居间服务的必要费用，此必要费用抵扣佣金，买方应支付12960元。如买卖双方未能签订《惠州市二手房买卖合同》，则此必要费用无需退还。第十二条违约责任：1.如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过15个工作日的，则原告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金；2.如原告未按照合同约定期限履行义务，被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如原告逾期履行超过15个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款的20%的违约金。3.买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如出现买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同，或因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按该合同向居间方支付全额佣金。
合同签订后，原告向被告支付了定金50000元，被告开具收据让原告收执，该款由第三人监管。原告另向第三人支付了居间费12960元。2016年1月11日，被告将涉案房屋交付给原告占有、使用。因被告未按合同约定办理涉案房屋的国有土地使用证，导致无法办理银行贷款，合同未继续履行。庭审中，原告表示愿意继续履行合同，被告不同意继续履行。
以上事实，有原告提交的原、被告身份证、企业执照、购房合同、转账凭证、收款收据、证明、房产权证及被告提交的身份证、产权证、购房合同、通话录音、老家催款函件及合同、通话明细单以及原、被告、第三人的庭审陈述等证据在卷证实，予以认定。
本院认为，原告张思X、被告张善X与第三人惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司三方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相应的义务。原告已经根据合同的约定向被告支付了定金50000元及中介费用12960元。后因被告未按合同约定办理涉案房屋的国有土地使用证，导致无法办理银行贷款，买卖合同未能继续履行，至庭审辩论结束前，涉案房屋国土使用证正在办理中，合同可以继续履行，原告主张继续履行合同，但被告不同意，足以认定被告违约，致买卖合同无法继续履行。因此，原告主张解除合同，于法有据，予以支持。合同解除后，按照合同约定，被告应双倍返还定金给原告，并应支付全额佣金25920元，原告预先支付的12960元中介费由第三人退还原告。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零八条、第一百一十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告张思X与被告张善X于2016年1月11日签订的关于听涛雅苑花庭美墅2栋x号房的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（编号：0000173）；
二、被告张善X自本判决发生法律效力后10日内向张思凡双倍返还购房定金100000元；
三、被告张善X自本判决发生法律效力后10日内向第三人惠州大亚湾其易房地产经纪有限公司支付居间报酬25920元；
四、惠州大亚湾其易房网发展有限公司自本判决发生法律效力后10日内向张思X退还居间报酬12960元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2559元由被告张善X负担，此款已由原告预交的受理费不予退回，被告在本判决发生法律效力后10日内迳付给原告2559元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 薛银标
审判员 罗亚鵃
审判员 曾日华
二〇一六年七月五日
书记员 陈 露