大亚湾二手房争议律师：大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初385号《民事判决书》的裁判要旨分析：
1、原告（二手房买方）、被告（二手房卖方）及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，是三方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。
2、原、被告虽然只约定了申请银行按揭贷款支付购房余款的付款方式，而没有约定办理完成按揭贷款的具体期限，但在原告的按揭贷款申请未能获得银行批准之后，原告有义务及时告知被告，并及时与被告协商变更付款方式为分期支付或一次性付清余款。原告在其按揭贷款申请未获银行批准后，不是及时通知被告协商更改付款方式，而是擅自将提交监管的购房首期款取走并将该银行监管账户销户，其行为已经构成违约。原告应当因此承担相应的违约责任。
3、原、被告虽然只约定了原告办理委托担保公司提供赎楼担保的具体时间，而没有约定被告办理完成赎楼手续的具体期限，但被告仍然负有在合理期限内办理完成赎楼手续的义务。被告没有按约履行办理委托担保公司担保赎楼的相关合同义务，在合同签订15日后至2017年2月14日被告决定不卖房期间，以及在原、被告一同办理资金监管和申请银行按揭贷款手续后，至原告取走购房首期款并将监管账户销户的合理期限内，被告也没有自筹资金办理提前还贷和注销抵押权的赎楼手续，被告的行为也构成违约，也应承担相应的违约责任。
4、现原告提出解除房屋买卖合同，被告也提出已于2017年2月14日决定解除合同。因解除房屋买卖合同是原、被告的共同意愿，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》包含了原、被告之间的房屋买卖合同和原、被告与第三人之间的居间服务合同两个部分，后一合同是前一合同的从合同。作为主合同的原、被告之间的房屋买卖合同解除后，作为从合同的原、被告与第三人之间的居间服务合同应当同时解除。
5、合同解除后，被告应当将实际收取的45000元定金款返还给原告，被告作为交房保证金交给第三人托管的另外5000元定金款，第三人应当直接退付给原告。原告所交给当事人的5000元居间佣金，根据原、被告及第三人的合同约定，属于居间服务必要费用，第三人无须退还该原告，但可认定为原告因履行合同所受损失，由原、被告根据各自的违约程度予以分担。
6、原告提出其400元律师见证费属于履行合同所支出费用的事实，被告予以否认，而原告所提交证据不足以佐证支持，故本院不予认定。而原告据此提出的要求被告赔偿返还该项律师费的诉讼请求，本院亦不予支持。原告提出的财产保全担保费，不属于原告为履行合同和进行诉讼必须支持的费用，不应认定为其因此所受损失范围。其相关诉讼请求，本院不予支持。
大亚湾经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2017）粤1391民初385号
原告（反诉被告）：王XX，女，汉族，1991年2月7日出生，住湖南省汉寿县，
委托代理人：何XX，广东XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苟XX，男，汉族，1968年12月29日出生，住深圳市福田区，
委托代理人：晏XX，广东XX律师事务所律师。
委托代理人：李XX，广东XX律师事务所律师。
第三人：惠州大亚湾XX投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆10楼1015号房。
法定代表人：杜XX
委托代理人：陈XX，男，该公司工作人员。
原告王XX与被告苟XX、第三人惠州大亚湾XX投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，被告苟XX提出反诉，本院依法决定合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王XX的委托代理人何XX，被告苟XX的委托代理人晏XX、李XX，第三人惠州大亚湾XX投资发展有限公司的委托代理人陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王XX向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；2、判令被告返还定金50000元；3、判令被告支付违约金85960元(429800×20%)；4、判令被告支付原告佣金5000元、律师见证费400元；5、本案诉讼费、担保费、保全费由被告承担。
事实和理由：原告与被告通过第三人惠州大亚湾XX投资发展有限公司居间介绍房屋买卖，并于2016年9月23日签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，由原告购买被告所有的位于惠州大亚湾西区石化大道中512号星河半岛花园3栋605号房房产一套。被告在出卖前已将房屋抵押给银行按揭。合同约定：交易房产总金额429800元；房屋建筑面积66.22平方米；购房定金50000元，由卖方办理赎楼。双方约定，如卖方违约，则买方有权解除合同并要求卖方支付转让总价款20%的违约金或双倍返还定金。合同签订当天，原告即支付了定金50000元给被告，原告多次要求被告按约定履行义务，但都未能如愿，且被告明确告知原告和第三人交易房产不卖了。原告己全面履行合同义务，而被告却未履行合同相关义务。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望准如所请。
被告苟XX辩称，我方没有违约行为。相反，是原告违约不将约定的购房首期款提交双方约定的银行监管账户，原告不按约定时间向银行申请按揭贷款，在此后申请按揭贷款未获批准后，又不及时支付购房款。因此，原告的诉讼请求缺乏事实依据，依法应予驳回。
被告苟XX向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付违约金85960元；2、本案诉讼费由原告承担。
事实和理由：原、被告签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》后，原告违约不将约定的购房首期款提交双方约定的银行监管账户，原告不按约定时间向银行申请按揭贷款，在此后申请按揭贷款未获批准后，又不及时支付购房款，致使合同无法继续履行。为此，被告于2017年2月14日通知原告解除了合同。由于合同的解除系原告违约所致，原告应当承担相应违约责任，故被告提出反诉，请法院予以支持。
原告王XX辩称，被告反诉的事项不属实。原告依约履行了申请银行按揭贷款和将购房首期款提交银行监管的合同义务，但由于被告没有按约履行赎楼义务，而导致原告的按揭贷款申请没有获得银行批准。本案违约的是被告，而不是原告。因此，被告的反诉缺乏事实依据，依法应予驳回。
第三人惠州大亚湾XX投资发展有限公司述称，对于原、被告所述事实，我方并不知情，对其诉讼请求，也请法院查明事实依法判决。
原告王XX为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、定金收据；2、惠州市二手房买卖及居间服务合同；3、收款收据、刷卡记录；4、房屋查档记录；5、通话录音；6、首期款解止付记录信息；7、权属查询结果。
被告苟XX为支持其主张，依法向本院提交了提前还贷申请的审批表复印件作为证据。
第三人惠州大亚湾XX投资发展有限公司未提交证据。
本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查证了本案的案件事实。
经审理查明，2016年9月23日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，三方签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：1、被告将其位于惠州市××西区××大道中××星河半岛花园××号房屋出售给原告，总价款为被告实收429800元；2、交易定金为50000元，原、被告同意将其中的5000元作为交房保证金交由第三人托管，此款在完成产权变更登记及被告实际交付房产后5个工作日内结清；3、原告须在2016年9月29日前支付除定金之外的首期款120000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续；4、该房产处于抵押状态，被告需委托担保公司担保融资赎楼的，应当在签订本合同之日起15日内办理委托担保公司担保的相关手续，如果被告虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，被告应当自行筹集资金赎楼，由此增加的费用则由被告负担；5、被告应当在收到全部楼款（除交房保证金外）后7个工作日内将该房产及钥匙交付给原告，第三人核实后在3个工作日内将交房保证金放款给被告；6、居间佣金为12800元，由买方支付，其中50%属于居间必要费用；7、如被告逾期履行义务超过15个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；8、如原告逾期履行义务超过15个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金。
上述合同签订后，原告于当日向被告支付定金50000元。被告向原告出具相应收据后，依约将其中的5000元作为交房保证金交房给第三人托管。同日，原告向第三人支付居间服务佣金5000元。次日，被告向其房产的抵押贷款银行提出了提前归还购房按揭贷款的申请，并获得银行同意。但在其后，被告一直没有办理委托担保公司担保融资还贷赎楼的手续，也没有自行筹资办理提前还贷赎楼的手续。2016年10月9日，原、被告一同前往中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行开立了户名为原告的首期款监管账户开户手续，并办理了向该银行申请按揭贷款的手续。同日，原告将70000元款项存入上述首期款监管账户。此后，原告的按揭贷款申请未获得中国邮政储蓄银行股份有限公司惠州市惠阳支行审批通过。2016年11月9日，原告提交监管的上述70000元款项解除止付，原告于当日提取70000元现金，该账户办理了销户手续。其后，原告也没有再向被告支付购房款。
2017年2月14日，原告与被告协商合同履行事项，被告告知原告，说房子不卖了。同年3月9日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。
本院认为，原、被告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，是三方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。
原、被告虽然只约定了申请银行按揭贷款支付购房余款的付款方式，而没有约定办理完成按揭贷款的具体期限，但在原告的按揭贷款申请未能获得银行批准之后，原告有义务及时告知被告，并及时与被告协商变更付款方式为分期支付或一次性付清余款。原告在其按揭贷款申请未获银行批准后，不是及时通知被告协商更改付款方式，而是擅自将提交监管的购房首期款取走并将该银行监管账户销户，其行为已经构成违约。原告应当因此承担相应的违约责任。
原、被告虽然只约定了原告办理委托担保公司提供赎楼担保的具体时间，而没有约定被告办理完成赎楼手续的具体期限，但被告仍然负有在合理期限内办理完成赎楼手续的义务。被告没有按约履行办理委托担保公司担保赎楼的相关合同义务，在合同签订15日后至2017年2月14日被告决定不卖房期间，以及在原、被告一同办理资金监管和申请银行按揭贷款手续后，至原告取走购房首期款并将监管账户销户的合理期限内，被告也没有自筹资金办理提前还贷和注销抵押权的赎楼手续，被告的行为也构成违约，也应承担相应的违约责任。
现原告提出解除房屋买卖合同，被告也提出已于2017年2月14日决定解除合同。因解除房屋买卖合同是原、被告的共同意愿，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》包含了原、被告之间的房屋买卖合同和原、被告与第三人之间的居间服务合同两个部分，后一合同是前一合同的从合同。作为主合同的原、被告之间的房屋买卖合同解除后，作为从合同的原、被告与第三人之间的居间服务合同应当同时解除。
合同解除后，被告应当将实际收取的45000元定金款返还给原告，被告作为交房保证金交给第三人托管的另外5000元定金款，第三人应当直接退付给原告。原告所交给当事人的5000元居间佣金，根据原、被告及第三人的合同约定，属于居间服务必要费用，第三人无须退还该原告，但可认定为原告因履行合同所受损失，由原、被告根据各自的违约程度予以分担。
原告提出其400元律师见证费属于履行合同所支出费用的事实，被告予以否认，而原告所提交证据不足以佐证支持，故本院不予认定。而原告据此提出的要求被告赔偿返还该项律师费的诉讼请求，本院亦不予支持。原告提出的财产保全担保费，不属于原告为履行合同和进行诉讼必须支持的费用，不应认定为其因此所受损失范围。其相关诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：
一、解除原告王XX与被告苟XX及第三人惠州大亚湾XX投资发展有限公司于2016年9月23日签订的关于位于惠州市大亚湾西区石化大道中512号的星河半岛花园3栋605号房屋的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告苟XX于本判决生效之日起10日内向原告王XX退还定金款45000元并赔偿损失2500元；
三、第三人惠州大亚湾XX投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王XX支付交付保证金款项5000元；
四、驳回原告王XX的其他诉讼请求；
五、驳回被告苟XX的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3127元、保全费1226.8元，合计为4353.8元，由原告王XX负担2353.8元，被告苟XX负担2000元；反诉费1948元，由被告苟XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 薛银标
审判员 曾日华
二〇一七年六月五日
书记员 张晓婷