【律师分析】
惠阳、大亚湾办理民事案件有丰富经验的邱文峰律师分析，虽然原告在收房后就发现渗漏水问题，也提出过解除合同的请求，但双方后续变更意思，仅就房屋渗水维修进行沟通，即双方并无解除合同的意思表示，而是想继续履行合同。法院考虑到房屋已交付过户，此时被告已履行完成义务，此时解除合同不利于市场交易的稳定性，双方最终还是要解决问题，法院为让每个人感受到法律的公平正义，《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“ 当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”遂判决原告的维修费用可以直接在购房款中予以扣除。
【律师提醒】
因每个案件都有特殊性，需根据案件的具体情况进行分析。惠阳、大亚湾民事纠纷律师如日常生活中遇到法律问题，欢迎咨询邱文峰律师15907520114
瞿某某、付某某房屋买卖合同纠纷一审判决书
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2024）粤1391民初2199号2024年07月18日房屋买卖合同纠纷
审判人：王科丰
原网文书
案情特征词：买卖合同 | 修复 | 反诉 | 漏水 | 截图 | 逾期履行 | 解除合同 | 根本违约 | 律师费 | 委托代理合同
引用法条 展开
当事人
原告（反诉被告）：瞿某华，女，1983年5月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，公民身份号码XXX。
委托诉讼代理人：周平红，广东中轴线律师事务所律师。
被告（反诉原告）：付某科，女，1990年10月1日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县，公民身份号码XXX。
委托诉讼代理人：袁秀珍，广东国晖律师事务所律师。
诉讼记录
原告（反诉被告）瞿某华与被告（反诉原告）付某科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2024年5月29日公开开庭进行了审理。原告瞿某华的委托诉讼代理人周平红到庭参加诉讼，被告付某科及其委托诉讼代理人袁秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件基本情况 时间线
原告瞿某华向本院提出的诉讼请求为：1．判令被告立即支付购房款160000元；2．判令被告赔偿原告律师费6000元；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2023年7月9日，原告同被告签订《不动产买卖合同》，约定由原告将位于惠州市大亚湾澳头某房出售给被告，该房产出售总价为200000元整，被告支付首期款40000元，剩余房款160000元以按揭贷款方式支付。待原告按合同约定将房产过户登记至被告名下后，被告却拒绝办理银行按揭贷款支付剩余房款，虽经原告多次交涉和催告，但被告却以种种理由推脱，拒不履行付款义务。综上所述，原告认为，原告已按合同约定，将房产过户登记至被告名下，并将房屋交付被告，被告即应履行支付购房款义务，现被告拒绝办理银行按揭贷款支付剩余房款已构成违约，被告应立即向原告支付购房款，并承担因此给原告造成的损失，故此，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法裁决。
原告瞿某华为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1．不动产买卖合同；2．不动产权证；3．家具家电清单；4．履约催促函；5．委托代理合同；6．律师费发票。
被告付某科辩称，1．原告瞿某华诉请答辩人支付购房款16万元、支付律师费6000元及承担本案全部诉讼费用没有事实和法律依据，恳请贵院判决全部驳回。答辩人通过贝壳APP联系到房屋中介陈某，经中介人员介绍，答辩人看中了原告位于惠州市大亚洲，双方于2023年7月9日签订《不动产买卖合同》，合同第二、三条、第五条、第六、七、八条分别对成交价、按揭、权属转移登记、不动产交付和户口迁出、不动产产权及具体状况的承诺（原告承诺房屋不存在漏水）、违约责任等进行约定。其中第八条第（二）第3目、第（五）出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或者要求出售人支付不动产成交价20％的违约金，同时要求出售人退还买受人已经支付的其他款项；因任何一方违约，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等，并赔偿守约方支出的中介服务费（如有）。案涉房屋交付后，答辩人发现房屋公卫、洗水盆下水管、阳台天花、主卧等处漏水严重，于2023年8月9日及时告知中介和原告，但原告一直不维修、修复漏水问题，曾多次提到可以退回房子给原告，但谈到返还给答辩人已付购买款等事项时，原告又推诿拖延。答辩人于2023年8月20日通过微信向原告发送律师函，书面通知解除合同，并要求原告退还此前首付款项和各项支出，并要求其协助委托人办理贷款解除事宜。但原告不予理会，时至今日已将近十个月，原告仍未解决漏水问题，原告逾期履行合同约定的义务早已超过十五日，已构成根本违约，答辩人享有合法解除权，并有权要求原告承担违约责任、退还买受人已实际支付的其他款项以和要求违约方承担守约方所实际支出的相关费用。2．答辩人已依法解除与原告签订的《不动产买卖合同》，并请求原告承担违约责任、退回答辩人已实际支付的其他款项和要求违约方和要求违约方承担守约方所实际支出的相关费用。如前所述，原告交付的房屋质量存在问题，不符合合同约定，答辩人已依法解除与原告签订的《不动产买卖合同》，该解除权已通过律师函书面形式通知解除，答辩人请求贵院判令确认原告与答辩人签订的《不动产买卖合同》已于2023年8月20日解除；根据《民法典》第617条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第582至584条的规定请求承担违约责任”等规定及《不动产买卖合同》第八条第（二）第3目、第（五）等相关约定，答辩人要求原告承担违约金40000元，同时应当退还定金10000元、首付款30000元，共计40000元、承担已实际支出的契税3042.04元、个税3042.04元、中介服务费7200元、律师函发函费用2000元、第三方查验房屋费用285元、律师费6000元等全部款项，共计101569.08元。3．原告应承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。根据《人民法院诉讼收费办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”。恳请法院裁判由原告承担本案诉讼相关费用。综上所述，原告瞿某华的全部诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院判决全部驳回；答辩人反诉请求具有事实和法律依据，恳请贵院判决全部支持答辩人的全部请求。
被告付某科为证明其辩称事实，向本院提交了如下证据：1．不动产买卖合同；2．微信聊天截图，跟惠州房子老业主（瞿某华的姐夫，瞿某华说房子是姐夫的，登记在瞿某华名下）、中介陈某、中介某娜、楼上508的业主之间的聊天记录；3．律师函；4．第三方验房报告；5．定金、契税、个税、中介费、发律师函费用、第三方验房费用的支付截图；6．中国邮政储蓄银行借记账户历史明细电子版；7．委托代理合同；8．支付律师费截图；9．律师费发票；10．聘用函、收入证明、离职证明；11．微信聊天记录。
反诉原告付某科向本院提出的诉讼请求为：1．判令确认反诉原告与反诉被告签订的《不动产买卖合同》已于2023年8月20日解除；2．判令反诉被告向反诉原告返还定金10000元、首付款30000元，共计40000元；3．判令反诉被告向反诉原告支付违约金40000元（不动产成交价200000元＊20％）；4．判令反诉被告向守约方反诉原告承担已实际支出的契税3042.04元；5．判令反诉被告向守约方反诉原告承担已实际支出的个税3042.04元：6．判令反诉被告向守约方反诉原告承担已实际支出的中介服务费7200元；7．判令反诉被告向守约方反诉原告承担已实际支出的律师函发函费用2000元；8．判令反诉被告向守约方反诉原告承担已实际支出的第三方查验房屋费用285元；9．判令反诉被告向守约方反诉原告承担已实际支出的律师费6000元；10．判令反诉被告瞿某华承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告通过贝壳APP联系到房屋中介陈某，经中介人员介绍，反诉原告看中了反诉被告位于惠州市大亚洲，双方于2023年7月9日签订《不动产买卖合同》，合同第二、三条、第五条、第六、七、八条分别对成交价、按揭、权属转移登记、不动产交付和户口迁出、不动产产权及具体状况的承诺（反诉被告承诺房屋不存在漏水）、违约责任等进行约定。其中第八条第（二）第3目、第（五）出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或者要求出售人支付不动产成交价20％的违约金，同时要求出售人退还买受人已经支付的其他款项；因任何一方违约，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等，并赔偿守约方支出的中介服务费（如有）。案涉房屋交付后，反诉原告发现房屋公卫、洗水盆下水管、阳台天花、主卧等处漏水严重，于2023年8月9日及时告知中介和反诉被告，但反诉被告一直不维修、修复漏水问题，曾多次提到可以退回房子给反诉被告，但谈到返还给反诉原告已付购买款等事项时，反诉被告又推诿拖延。反诉原告于2023年8月20日通过微信向反诉被告发送律师函，书面通知解除合同，并要求反诉被告退还此前首付款项和各项支出，并要求其协助委托人办理贷款解除事宜。但反诉被告不予理会，时至今日已将近十个月，反诉被告仍未解决漏水问题，反诉被告逾期履行合同约定的义务早已超过十五日，已构成根本违约，反诉原告享有合法解除权，并有权要求反诉被告承担违约责任、退还买受人已实际支付的其他款项和要求违约方承担守约方所实际支出的相关费用。因反诉被告诉至贵院，反诉原告只好反诉至贵院，恳请贵院依法判如所请，支付反诉原告的全部诉讼请求。
反诉原告付某科为证明其诉称事实，向本院提交了与本诉一致的证据。
反诉被告瞿某华辩称，答辩人将涉案房产已过户至反诉原告名下，已履行不动产买卖合同约定的义务，合同义务已履行完毕。反诉原告反诉请求解除合同既没有事实依据，也没有法律依据。根据双方的合同第七条第三款的约定，在不动产交付后发现漏水买受人自行维修，但可主张维修费用，由此可以看出，如涉案房产出现漏水，也是以维修的方式解决，而不是解除合同。因此，反诉原告并不能因此而解除合同。其次，本案涉案房产是否存在漏水，漏水情况的形成是在交易前还是交易后，漏水的责任是否由案外人的侵权行为所导致？反诉原告均没有提供相应的证据予以证实。因此反诉原告反诉答辩人以漏水为由解除合同的请求不能成立。应依法驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告瞿某华为证明其辩称事实，向本院提交与本诉一致的证据。
经审理查明：2023年7月9日，原告瞿某华作为出售人与被告付某科作为买受人签订一份《不动产买卖合同》，约定由原告将位于惠州市大亚湾澳头某房出售给被告，出售总价为200000元。关于买受人付款方式，合同第三条约定：定金10000元买受人在签订合同当日支付；第一期购房款30000元应在买受人前往贷款机构办理贷款申请手续当日支付；160000元买受人应在合同签订之日起7日内前往贷款机构办理贷款申请手续，出售人应予配合；如首家贷款机构不批准贷款或不足额批准贷款的，买受人须于贷款机构通知之日起7日内继续申请其他贷款机构贷款（不超过2家贷款机构）；如买受人在首家贷款机构不批贷或者不足额批贷后40日仍未获得批贷或未足额批贷的，买受人应自行筹齐剩余房款。关于不动产交付，合同第六条约定：出售人应在支付定金当日将不动产交付给买受人。关于不动产具体状况的承诺，合同第七条约定：出售人确认该不动产主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指不动产顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）；若不动产主体结构内存在漏水情况，出售人应当在交付不动产之前完成修复；如出售人未予披露漏水情况，买受人在不动产交付后出现后，或出售人已披露但未予修复，买受人在不动产交付后自行修复的，出售人应当承担全部维修费用；因维修不动产影响买受人使用的，出售人应当另行赔付买受人因此所受的实际损失，但买受人使用不当，导致该不动产主体结构发生漏水的不在本条款所约定之范围内。关于违约责任，合同第八条约定：1．一方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，对方有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求另一方双倍返还定金或者要求支付不动产成交价20％的违约金；2．因任何一方违约，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等，并赔偿守约方支出的中介服务费（如有）。合同还对其他事宜进行了约定。
上述合同签订后，被告付某科向原告支付了定金10000元、首付款30000元。2023年8月11日，案涉房屋转移登记至被告付某科名下。
原告瞿某华提交的《履约催促函》显示，2023年9月28日，原告瞿某华发函给被告付某科，要求被告按约办理剩余购房款的按揭贷款手续。
被告付某科提供的微信聊天记录显示：1.2023年8月9日，被告将案涉房屋卫生间顶上漏水告知原告，原告告知可找某公司解决；2.2023年8月20日17：59，被告向微信备注为“惠州房子老业主”发送《律师函》一份，告知案涉房屋天花板存在漏水、卧室、阳台渗水等多处瑕疵，要求解除案涉房屋买卖合同、退还款项等。3.2023年8月20日，原告在微信群发送微信消息：“房子能不能退回来”“把房子退回来吧。”。4.2023年9月26日，“惠州房子老业主”发给被告信息：“所以你对我们的这个结果不满意，你可以自己找第三方那个检测机构来啊，自己检测拿结果去，去报告过来，那你不行，你就不按照退房程序，就你看到这个结果了，退房程序。退房就行啦，是不是啊，那你有什么损失，你就提出来就行啊，很简单的事情啊，对吧，因为我现在做了检测，我心里有底有数，如果不做检测，那我心里没有没有底，我也没到现场看，我也没底，不好跟你交差。现在我给你做了交差了，你也不认可，那就按照你自己的方式去走。”5.2023年9月30日，被告在微信群聊中发信息：“防水做好了，检测报告发出来，按合同执行，或者你方违约。”6.2023年10月6日，原告在微信群聊中发信息：“不按期限处理，那就退房。两个月了，拖的时间够长了。@吉祥如意”7.2023年10月8日，“惠州房子老业主”在微信群发信息：“@Hey，上次已当你面做了检测，你不相信也同意重新做，也联系了检测公司也联系了楼上业主，楼上今明天会确定时间。正在统筹时间，我也希望找到问题解决掉，大家都心安。”，原告回“希望你言而有信。”8.2023年10月26日，原告在“新际首座邻居事务处理（2）”群反映：“楼上还是漏水，漏到楼下来了，这都是刚前两天放上去的卫生纸，然后现在湿了一大半了。”“我们楼上还是要尽到修理责任的”。9．“楼上邻居”于2023年11月15日告知其到了新际首座，当日发信息：“我刚看了以下，就两个地方漏，”10．“惠州房子老业主”发信息给原告：“，另外就是你如果愿意就给你沟通一次，那个1万多块钱那个，13000块钱那个。到时候我给的中介，中介陪你去办贷款，如果确定贷款能下来，让中介当面钱给的你，这样这个事也就解决了。”原告回“11月15日了”“还要给多长时间呢”。
被告付某科提交的《第三方验房报告》显示，广州某有限公司出具查验时间为2023年10月24日的验房报告，该验房报告载明：案涉房屋存在包含主卧墙面渗漏、公卫顶棚排水管处漏水、生活阳台天花水渍、公卫洗手盆下水管漏水等质量问题29条。原告认为该验房报告系被告自行委托，不予认可。
被告付某科提供定金、契税、个税、中介费、发律师函费用、第三方验房费用的支付截图，中国邮政储蓄银行借记账户历史明细电子版，用以证明被告因本案支出契税3042.04元、个税3042.04元、中介服务费7200元、律师函发函费2000元、第三方查验房屋费用285元。
原告瞿某华、被告付某科均提供委托代理合同及发票，用以证明因本案各自支出律师费6000元。
关于案涉房屋交付方面，原告瞿某华陈述：在2023年7月9日清点家具清单的时候将案涉房屋钥匙交付给被告。被告付某科陈述：钥匙一直在中介处，中介是在2023年8月5日给被告的。
裁判分析过程
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《不动产买卖合同》，系双方真实意思表示、未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受到法律保护。
关于《不动产买卖合同》是否应予解除。1．被告付某科主张原告瞿某华交付的案涉房屋存在漏水方面，被告付某科收房后发现渗漏水及时向原告瞿某华进行了反映，综合原、被告举证及陈述，本院予以确认。2．虽然被告付某科于2023年8月20日向“惠州房子老业主”发送《律师函》，以案涉房屋存在渗漏水为由，主张解除案涉房屋买卖合同、退还款项等，且原告瞿某华当日在微信表示可退回案涉房屋。但从被告付某科提交的微信聊天记录分析，2023年8月20日后原、被告以及案涉房屋楼上业主多次协商解决案涉房屋漏水问题，可见2023年8月20日后原、被告双方的沟通行为已就2023年8月20日解除合同的意思表示作出变更，双方最后的真实意思表示并非要解除合同而是继续履行合同。另原、被告在诉讼过程中亦未就解除合同达成一致意见。3．原告瞿某华已将案涉房屋交付给被告付某科，且将案涉房屋变更登记至被告名下，原告已履行完毕合同主要义务。被告反映案涉房屋出现漏水后，原告亦予以配合、沟通、协调。另案涉房屋买卖合同已就房屋漏水时的处理方式作出明确约定，双方均可按合同约定进行处理。综上，反诉原告付某科主张案涉买卖合同已于2023年8月20日解除，本院不予支持，本院确认《不动产买卖合同》并未解除。原告瞿某华主张被告付某科支付拖欠的购房款160000元，应予支持。反诉原告付某科在合同解除的基础上主张的第2、4-8项诉请，本院不予支持。
正如前述，原告瞿某华交付的房屋存在漏水，应承担违约责任。《不动产买卖合同》第七条明确约定案涉房屋出现渗漏水时，由原告瞿某华维修，或由被告维修后再由原告承担全部维修费用。本案原、被告双方均未提供证据证明漏水维修情况及支出维修费具体金额。综合案涉房屋漏水情况，结合双方举证及庭审陈述，本院酌定房屋渗漏水给被告付某科造成的总损失按20000元计算。该20000元可在被告应付原告的购房款160000元中扣除，扣除后，被告付某科还应向原告瞿某华支付购房款140000元。
因原告瞿某华交付房屋漏水，存在违约，且本院已酌定原告承担赔偿损失20000元。另被告付某科未按约定支付购房款，亦存在违约。故原告瞿某华诉请被告付某科支付律师费支出6000元，反诉原告付某科诉请反诉被告瞿某华支付违约金40000元、本案律师费支出6000元，本院均不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：
判决结果
一、被告付某科在判决生效之日起三十日内向原告瞿某华支付购房款140000元；
二、驳回原告瞿某华的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告付某科的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1810元（已由本诉原告预交），反诉案件受理费2150元（已由反诉原告预交），合计3960元，由原告瞿某华负担1980元，由被告付某科负担1980元。经被告付某科同意，原告瞿某华负担的诉讼费170元，由原告瞿某华于本判决生效之日起十日内径付被告付某科。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
文尾
审 判员 王科丰
二〇二四年七月十八日
法官助理 黄瑜佩
书 记员 黄 瑾